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Grundwissen der Immobilienfinanzierung 3 – zeitlicher Ablauf

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Der zeitliche Ablauf einer #Immobilienfinanzierung einfach erklärt
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Gerade im derzeitigen Marktumfeld ist die Konkurrenz um gute Wohnobjekte immer stärker geworden. Daher umso wichtiger: Was brauche ich, wenn ich zur Bank gehe, um eine Immobilienfinanzierung zu bekommen? Wann kann ich den Notarvertrag unterschreiben? Und wann gehört mir letztlich die Immobilie?

Transkript: Ablauf einer Baufinanzierung

Hallo zusammen hier ist wieder Alexander von KLAR+ Private Finanzen Ganz Einfach, heute mit dem dritte Teil zum Thema Grundlagen Baufinanzierung. Heute geht es um den zeitlichen Ablauf der Schritte, die rund um das Kaufdatum herum erfolgen müssen. Ich möchte Dir an Hand einer Zeitleiste erklären, was da auf Dich zu kommt, damit Du da auch keine Fehler machst.

Gut, lass uns anfangen mit der Frage: Was muss in der Vorbereitung passiert sein, damit eine Baufinanzierung überhaupt für Dich in Frage kommt? Der erste Punkt ist ganz einfach, der lässt sich aus den andere Videos ableiten: du musst das notwendige Eigenkapital zusammenbekommen. Das braucht Zeit, vom Sparen, vom Zinseszinseffekt her. Und ein Bausparvertrag z.B. braucht nun mal 5-7 Jahre, damit er sich lohnt. Das muss eingeplant werden. Deine Lebenssituation muss passen. Du musst also sowohl privat als auch beruflich so stabil sein, das man sagt, Du wirst also mindestens 5 Jahre in dem Haus wohnen. Denn andernfalls sind die Erwerbsnebenkosten so hoch, dass es sich nicht lohnt, eine Immobilie zu kaufen. Und drittens, Du musst auch die Zeit für die Suche der Immobilie mit einplanen. Der Markt ist im Moment ziemlich leer. Aber auch grundsätzlich, je nach Deinen Ansprüchen, kann es schon mal 2-3 Jahre dauern, bis Du eine Immobilie findest, die Deinen Ansprüchen genügt.

Dementsprechend fängt unsere Zeitleiste auch damit an, dass der Status erreicht ist, dass Du sagst, ok, ich habe eine Immobilie gefunden, die möchte ich haben, die möchte ich finanzieren. Und dann beginnt das Wettrennen, weil Du bist wahrscheinlich ja nicht der einzige, der die Immobilie haben will. Wer dann als erstes „Hier“ schreit, und bereit ist, den Preis zu zahlen, bekommt im Zweifel den Zuschlag. Du kannst aber erst bereit sein, den Preis zu zahlen, wenn Du ein verbindliches Finanzierungsangebot der Bank hast. Dazu brauchst Du gewisse Unterlagen, z.B. vom Haus ein Grundriss, ein Lageplan und eine Baubeschreibung. Diese drei Dinge sind bei allen Banken gefordert. Manche fordern noch mehr. Aber lass die möglichst viel vom Makler oder Verkäufer geben, damit Du die Bank möglichst schnell zufrieden stellen kannst. Dazu brauchst Du die Unterlagen zu Deiner finanziellen Situation, zu deinem Eigenkapital und Einkommensnachweise, also Steuererklärungen der letzten Jahre bei Selbständigen oder Gehaltsnachweise der letzten Monate bei Angestellten.

Du bekommst also ein Finanzierungsangebot. Wieso verbindlich? Die Rahmenbedingungen müssen so sein, dass Du nur noch unterschreiben musst, und die Bank das Angebot dann annehmen muss. Denn anderenfalls könnte es so sein, dass die Bank von der Finanzierung zurücktritt und dann entweder die Konditionen verschlechtert oder  – noch viel schlimmer – sagt, dieses Objekt können wir nicht finanzieren. Dann sitzt Du auf einem Objekt das du gekauft hast und nicht bezahlen kannst und das ist richtig teuer. Das solltest Du also vermeiden und erst wenn du dieses verbindliche Finanzierungsangebot hast, kannst Du zum Notar gehen, uns das Angebot unterzeichnen.

Der Notar trifft dann die notwendigen Vorkehrungen z.B. in der Kommunikation mit der Bank als auch bereitet er den Grundbucheintrag über eine Auflassungserklärung vor. Du kannst dann kurz darauf den Finanzierungsvertrag antreten bzw. unterschreiben. Das kannst Du natürlich erst, wenn Dir laut Notar das Haus gehört, Du kannst ja kein Darlehen auf ein Haus aufnehmen, was dir gar nicht gehört. Dann kommt es nach zwei bis drei Monaten zum Übergang von Nutzen und Lasten, also zum Eigentumsübergang. Zwei bis drei Monate das ist nur eine Richtschnur, das kann man natürlich individuell gestalten. Allerdings wird kürzer manchmal stressig, weil da sind Fristen in den Verträgen, die eingehalten werden müssen, daher dauert das üblicherweise zwei Monate.

Beim Eigentumsübergang bekommst Du den Schlüssel, der vorherige Eigentümer bekommt sein Geld. Das sollte an diesem Tag spätestens passieren, wenn nicht, ist was faul an der Sache. Das heisst aber noch nicht, dass Du im Grundbuch eingetragen bist. Das passiert erst ein paar Monate später. Denn die Gemeinden brauchen Zeit dafür, dass Sie mit Ihren Akten nachkommen, dass passiert erst ein paar Monate später. Und rein rechtlich bist Du erst dann ein vollwertiger Eigentümer. Es gibt zum Beispiel die Situation dass Du in manchen Eigentümergemeinschaften noch gar nicht mitstimmen darfst, wenn Du noch nicht ins Grundbuch eingetragen bist.

Mit dem Grundbucheintrag kannst Du Dich um folgende Dinge kümmern, die also nach dem Kauf passieren. Z.B. die Wohngebäudeversicherung. Die kannst Du einen Monat lang kündigen nachdem der Grundbucheintrag erfolgt ist. Macht man meistens nicht, sondern man lässt die Versicherung laufen bis zum Ende des Jahres, weil die Versicherung schon bezahlt ist und man bekommt das Geld nicht zurück, und schliesst dann eine neue ab.

Genauso muss Du dann jedes Jahr entscheiden, ob Du Sondertilgungen machst. Die Option hast Du Dir hoffentlich einräumen lassen in Deine Finanzierung. Und dann die Beträge, die Du über hast, in die Finazierung oder anderswo zu investieren, dass ist die Entscheidung, die Du treffen musst. Denn es kommt ja irgendwann zur Prolongation, die bestehende Zinsbindung läuft also aus und muss neu abgeschlossen werden, entweder mit der bestehenden oder einer neuen Bank. Auf jeden Fall sind dann immer noch erfahrungsgemäß so 80% des Darlehens noch da, und damit das Zinsrisiko nicht zu groß wird, musst Du dich auch darum kümmern. Bist Du dann irgendwann – ich glaube in Deutschland ist es so im Schnitt nach 22-23 Jahren – zur Tilgung des gesamten Darlehens gekommen bist. Und erst wenn die erfolgt ist, in langer Zeit, gehört Dir das Haus wirklich und die Bank hat nicht mehr einen Daumen drauf und kann mitbestimmen, was da passiert. So also der zeitliche Ablauf. Ich hoffe, es hat Dir geholfen, es hat dir gefallen. Wenn ja, schreibs unters Video, „Follow“ uns auf Facebook, abonnier den Kanal und dann sehen wir uns beim nächsten Video. Bis dann.

 

 

Grundwissen zur Immobilienfinanzierung (2)

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Grundwissen zur #Immobilienfinanzierung - #Finanzierungszins und #Rate
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Welche Faktoren bestimmen den Finanzierungszins? Woraus besteht eine Finanzierungsrate? Was ist eine Sondertilgung? Wo liegt der Unterschied zwischen Soll- und Effektivzins?

Transkript: Grundlagen der Baufinanzierung

Willkommen zurück zu Private Finanzen ganz einfach, Video Blog zu dem Thema Grundlagen der Baufinanzierung, 2. Teil. Im ersten Teil haben wir gesehen, wie der Beleihungswert den Zins beeinflusst. Und an der Stellen machen wir jetzt genau weiter mit der Rate, denn aus diesem Zins leitet sich dann eine Finanzierungsrate ab. Das ist das, was ihr monatlichen an die Bank zahlt. Und in dieser Rate sind zwei Dinge enthalten. Einerseits ist es der Zins, der wird fixiert für eine gewisse Laufzeit. 10, 15, 20 Jahre. Mittlerweile gehen sogar Finanzierungen, wo der Zins für 25 Jahre fix ist. Und die Tilgung, weil das müssen wir ja auch noch machen, wir müssen das Darlehen ja auch noch zurückzahlen. Das Verhältnis von Zins und Tilgung verschiebt sich, die Höhe der Rate bleibt gleich. Also Finanzierungsrate, der Eurowert bleibt gleich, das Verhältnis von Zins und Tilgung verschiebt sich aber. Dadurch, das ich mit jeder Rate ein bisschen was tilge, wird das Darlehen jedes Mal ein bisschen kleiner, dadurch muss ich weniger Zinsen zahlen. Dann kann ich im nächsten Monat, mit der nächsten Rate, ein bisschen mehr in die Tilgung investieren. Und das wird automatische ausgerechnet und daraus ergibt sich eben eine fixe Finanzierungsrate. Eins ist mir an der Stelle wichtig:  das Darlehen verläuft genauso wie der Zins, denn auch auf die Darlehenssumme hat die Tilgung ja Einfluss. Dementsprechend ist es so, dass die Darlehenssumme auch ungefähr so verläuft. Jetzt denken viele Menschen aber, wenn ich einen Zins auf 15 Jahre festschreibe, ist danach das Darlehen weg, das ist aber natürlich nicht so. Wenn ich mal überlege, also so ein normaler Tilgungssatz der liegt so bei 2-3 %, wenn ich das für 10-15 Jahre mache komme ich natürlich nur auf max. 40% der Rückführung. Ein Beispiel: nach 10 Jahren, wenn ich da mit 2%iger Tilgung angefangen habe, komme ich hier auf einen Wert zwischen 75-80% des Restdarlehens. Das ist immer noch da. Bis hier habe ich den Zins fix gehabt, diese 2%. Und was danach kommt, was da neu vereinbart wird mit derselben Bank oder ich kann in dem Fall auch die Bank wechseln, das ist immer noch offen. Diese Unsicherheit kann natürlich dazu führen, dass wenn der Zins in der Zwischenzeit steigt, dass dann auch die Rate steigt. Wir haben im Moment eine historische Niedrigzinsphase, dementsprechend ist es wichtig, den Zins lange festzuschreiben, auch wenn das ein bisschen mehr kostet. Denn wie gesagt, in der späteren Phase, mit der Prolongation, also der Weiterführung des Darlehens, kann es sein, dass die Zinsen wesentliche höher sind, und damit die Rate plötzlich zu einer ganz anderen, vieleicht nicht mehr tragbaren Belastung wird.

Der zweite Teil , der wichtig wird, ist das Thema Sondertilgung. Wenn ich hier noch Eigenkapital habe, über einen Bonus in der Arbeit, eine Erbschaft, wie auch immer, habe ich noch mal Eigenkapital bekommen. Diese möchte ich hier über eine Sondertilgung einführen. Und wenn ich das tue, ist es dann natürlich auch so, dass damit das zurückzuführende Darlehen sinkt und dementsprechend früher bin ich auch mit meinem Darlehen fertig. Deswegen ist dieses Sondertilgungsrecht besonders wichtig, das solltet Ihr euch auf jeden Fall in eurem Darlehen festschreiben lassen. Mittlerweile sind 5% Sondertilgung pro Jahr Marktstandard, die sollten nichts mehr extra kosten, die solltet Ihr dann auch haben.

Was haben wir jetzt  gelernt? Neben dem Beleihungswert spielt die Dauer der Zinsfestschreibung eine Rolle für die Höhe des Zins, spielt die Sondertilgung eine Rolle für den Zins. Es gibt auch noch persönliche andere Faktoren, die eine Rolle spielen. Bist Du jetzt angestellt oder selbständig, wie hoch wird das Risiko deine Illiquidität, also das Du Pleite gehst, eingeschätzt. Diese Risikofaktoren spielen natürlich eine Rolle für den Zins, der dann am Ende von der Bank angeboten wird, deswegen sind die Zinsen dann ja auch unterschiedlich. Das kannst Du aber wenig beeinflussen. Das hier sind die Kriterien, bei denen Du eine Wahl treffen kannst. Und das alles ergibt dann den Nominalzins, oder auch Sollzins, mittlerweile soll man den so nennen. Dieser Sollzins ist genau das, was in dieser Rate steckt, dieser Prozentsatz. Es gibt aber noch einen zweiten Zins, und das ist der Effektivzins, den solltet Ihr zumindest schon mal gehört haben. Der Effektivzins ist der Nominalzins + Kosten. Kosten wie z.B. einem Agio, das ihr also schon mal vorweg Zinsen zahlt oder das ihr nicht das volle Darlehen ausgezahlt bekommt, solche Dinge. Die Kosten dahinter sind alle im Effektivzins versteckt. Das will man natürlich nicht, ihr wollt die Kosten vermeiden. Nicht destotrotz wird der Effektivzins immer ein bisschen höher sein als der Nominalzins, nicht erschrecken, dass ist normal. Weil in dem Effektivzins sind auch die Kapitalkosten mit eingerechnet, die Kosten, das Ihr unterjährig schon ein Teil der Zinsen zahlt, obwohl der Zins aufs Jahr berechnet wurde. Wenn man so will zahlt ihr für die Nominalzinsbetrachtung zu früh, das bringt Kapitalkosten mit sich. Das dürften im Moment so zwischen 0,05 und 0,08 % beim derzeitigen Zinsniveau mehr sein, die durch den Effektivzins auftauchen. Das liegt wie gesagt an den Kapitalkosten, da solltet Ihr euch keine großen Gedanken machen. Wenn es darüber hinausgeht, dann müsst Ihr mal nachfragen, wenn denn dieser hohe Effektivzins herkommt. Nominalzins ist auf jeden Fall der Zins, den Ihr monatlich zahlen müsst.

Soweit erstmal. Wenn wir ein Thema vergessen haben, wenn wir irgendwo noch mehr ins Detail gehen sollen, schreibt es uns unters Video. Sagt uns das, damit wir uns da verbessern können, oder auch einfach noch eine Schicht drauflegen und noch können und noch ein Video machen. In der Zwischenzeit abonniert unseren Kanal,  folgt uns auf Facebook, liked unser Video und dann sehen wir uns, beim nächsten Mal. Bis dahin.

Grundwissen zur Immobilienfinanzierung (1)

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Wie viel #Eigenkapital brauchst Du für die #Baufinanzierung?
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Die Baufinanzierung ist für viele die wichtigste finanzielle Entscheidung Ihres Lebens. Wie läuft es ab, worauf musst Du achten? Wie bestimmen sich Kapitalbedarf, Beleihungswert und Finanzierungszins? Wie viel Eigenkapital brauchst Du?

Transkript: Gundlagen der Baufinanzierung

Hallo Zusammen, hier ist wieder Alexander von KLAR+ Private Finanzen Ganz einfach mit einem Video Blog. Heute zum Thema Grundlagen der Baufinanzierung. Die Baufinanzierung ist wahrscheinlich die größte finanzielle Entscheidung, die Du in Deinem Leben treffen wirst, und dementsprechend möchte ich Dich da nicht ohne ein paar gute Ratschläge reinlaufen lassen.

Ok, wir nehmen also an, dass Du eine Wohnung oder ein Haus bauen oder kaufen willst und fürs Beispiel nehmen wir mal an, dass Du dieses Haus kaufen möchtest für 500.000 €. Das ist ja mittlerweile fast ein Schnäppchen. Nichts destotrotz, 500.000 € musst Du irgendwie als Kapital mitbringen. Und das stellen wir als Block hier da, das ist sozusagen das Paket, dass du stemmen musst. Das sind 100 %. Aber das ist ja noch nicht alles. Denn – erste Information – zum Kauf gibt es natürlich auch Kaufnebenkosten. Und diese Kaufnebenkosten die sind regional von Land zu Land unterschiedlich. Denn die Bundesländer erheben eine unterschiedliche Grunderwerbssteuer, das sind 3,5 bis 6,5%. Das ist der größte Teil der Kaufnebenkosten. Dazu kommen die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch und den Notar, dass sind rund 1,5% vom Kaufpreis. Und der Makler. Der Makler nimmt auch regional unterschiedliche Sätze, zwischen 3,5 und 7% des Kaufpreises, also insgesamt kannst Du bei den Nebenkosten bei über 15% landen, wir rechnen jetzt hier mal mit 10%. Die Kaufnebenkosten kommen hier obendrauf, dass wir dann eben bei 110% landen. Damit sind wir dann bei einem Kapitalbedarf von 550.000 €

Die musste Du jetzt irgendwie zusammenbringen. Ich gehe mal davon aus, die hast Du nicht. Deswegen gehst Du zur Bank. Die Bank schaut sich Deine Immobilie an und sagt: „Kaufpreis 500.000 €, schön und gut, gerechtfertigt,  auch ein tolles Objekt, aber wenn wir später das Haus verkaufen müssen, weil Du Dein Darlehen nicht bedient hast, dann haben wir das Problem, dass wir unter Umständen die Immobilie zwangsversteigern müssen. Und in einer Zwangsversteigerung kriegt man meistens nicht den Preis, und überhaupt, wer weiß den schon, wie sich die Immobilienpreise entwickeln. Deswegen müssen wir einen Abschlag nehmen, wir können also nicht das Haus mit 500.000 € bewerten. Für unsere Bewertung, wie hoch wir das Haus Beleihen können, nehmen wir einen Sicherheitsabschlag und der liegt je nach Bank zwischen 10 und 20%. Wir rechnen jetzt hier mit einem Abschlag von 20%, also einem Beleihungswert von 80%. Also 400.000 €. Wenn Du von diesem Beleihungswert jetzt also 60% finanzierst, also 60% von 80% sind 48%, dann bekommst Du die allergünstigsten Konditionen, die sogenannten 1a Konditionen. Das sind die Konditionen, mit denen die Banken werben. Die siehst Du im Internet, die siehst Du im Schaufenster, aber die bekommst Du wie gesagt nur für einen ganz kleinen Teil von dem, was Du aufwenden musst. Je höher der Anteil vom Beleihungswert ist, den Du von der Bank finanzieren lässt, desto höher ist der Zins. Und dieser Zins der steigt nicht linear, sondern der steigt ähnlich wie exponentiell, in einer Kurve. Das ist der Zins. Je größer das Risiko für die Bank, desto größer der Zins. Bis zu dem Punkt bei dem man sagt, das bekommt die Bank auf gar keinen Fall zurück, dass sind die Kaufnebenkosten, die finanziert sie nicht. Das hat früher funktioniert, vielleicht schaffst Du es heute auch noch, wenn Du Glück hast. Aber grundsätzlich soll man davon ausgehen, dass das nicht funktioniert.

Das bestimmt dann eben die Rate, wie hoch Du Eigenkapital mit einbringen musst bzw. wie viel Eigenkapital Du dann einbringt bestimmt mit darüber, wie hoch der Zins ist, den Du dann zahlen musst. Wenn Du das Eigenkaptial einbringst, kannst Du damit das, was finanziert werden muss senken. Und hier z.B. bei einer 75% Finanzierung vom Kaufpreis ergibt sich daraus der Zins. Daher kommt wahrscheinlich auch der Mythos, dass man 20% Eigenkapital braucht, um eine Immobilie zu finanzieren. Ich wüsste nicht, wieso 20%. Wichtig ist, dass man die Kaufnebenkosten mitbringt, weil die wie gesagt mittlerweile schwer zu finanzieren sind. Darüber hinaus ist es immer gut, mehr zu haben. Je mehr Eigenkapital du mitbringst desto niedriger wird der Zins.

Wie sich jetzt aus dem Zins die Rate entwickelt, wie lange die festgeschrieben wird, wie das Darlehen verläuft usw. das erkläre ich euch nächste Woche in Teil 2 der Grundlagen der Baufinanzierung. Bis dahin folgt uns auf Facebook, abonniert diesen Kanal, damit Ihr die Fortsetzung nicht verpasst und bis zum nächsten Mal.

 

Wie funktioniert Bausparen – und ist das 2016 sinnvoll?

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Macht #Bausparen 2016 überaupt noch Sinn? #Bausparvertrag
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Ein Bausparvertrag – das war für viele Sparer über Jahrzehnte der Königsweg ins Eigenheim. Doch in den letzten Jahren ist das Modell immer mehr in Verruf geraten und auch die Bausparkassen leiden unter den niedrigen Zinsen. KLAR+ klärt auf: wie funktioniert bausparen und macht das z.Zt noch Sinn?

 

 

Transkript: Der Bausparvertrag einfach erklärt

Hallo zusammen, hier ist wieder Alexander von KLAR+ Private Finanzen. Ganz einfach. Heute mit einem Thema, dass sich in der Beratungspraxis immer wieder als recht komplex herausstellt, das Thema Bausparen. Und auch mit der Frage, lohnt sich Bausparen überhaupt im Jahr 2016? Meine Einschätzung dazu bekommt Ihr am Ende vom Video.

Erste Frage: Wie funktioniert Bausparen? Bausparen gliedert sich grundsätzlich in zwei Phasen. In der erste Phase spart Ihr Geld an, durch normalerweise monatliche Beiträge und einen entsprechenden Zins. Zins liegt so bei 1-2% und die Phase dauert ungefähr 7-8 Jahre. Dann habt Ihr Euer Eigenkapital im Bausparer zusammen und das ist normalerweise die Hälfte der Bausparsumme. Also ungefähr 50% denn die anderen 50% der Bausparsumme, dass ist dann das Darlehen. Das bekommt Ihr auch ausgezahlt und könnt somit mit dem gesamten Betrag Euer Haus, Eure Immobilie, Eure Wohnung, die Ihr euch vorstellt, finanzieren. Diese Darlehen zahlt Ihr dann zurück für 11-12 Jahre, auch das ist ungefähr festgelegt und der Zins von diesem Darlehen der ist immer ungefähr 2% höher als der Guthabenszins, liegt also bei 3-4%.

Soviel zur Systematik des Bausparen. Klar ist auch, darüber, über einen Bausparvertrag eine ganze Immobilienfinanzierung hinzukriegen, dass ist sehr schwierig, da muss man in sehr kurzer Zeit sehr viel ansparen und sehr viel zurückzahlen. Deswegen gibt es meistens noch eine Bank, die beim der Immobilienfinanzierung eine Rolle spielt. Das ist insofern wichtig als das die Charakteristika eines Bausparvertrages dadurch beeinflusst werden. Es gibt sicherlich Bausparverträge die sagen, ok, ich habe nicht 3-4% Darlehenszins, sondern vielleicht nur 1%, d.h. sie senken den Zins. Das bedeutet aber auch, dass dann die Tilgungszeit reduziert wird, oder der Anteil der Darlehenssumme reduziert wird, oder der Guthabenszins reduziert wird, je nachdem. Wenn man einer von den 4-5 Zahlen hier dreht, werden die anderen beeinflusst, das Grundverhältnis dieser Daten ist im Grunde im so wie aufgezeigt.

Wie ist das zu bewerten, macht ein Bausparvertrag Sinn oder nicht? Dazu müssen wir uns erst mal die Vor und Nachteile angucken. Die Nachteile, die ein Bausparvertrag hat, der erste Punkt ist schon mal ganz offensichtlich, das ist der ohnehin sehr niedrige Sparzins von 1-2%. Das ist sicheres sparen, das ist es, das ist positiv. Ein Investmentfonds bringt zwar mehr aber ist natürlich für manchen Anleger zu risikoreich. Sehe ich persönlich ein bisschen anders, nichts destotrotz, die 1-2% muss man mit z.B. einem Tagesgeld vergleichen. Das hörst sich erstmal gut an. Aber anders als beim Tagesgeld sind Kosten verbunden mit diesem Bausparvertrag, nämlich 1-1,6% der Bausparsumme, also auf den gesamten Betrag. Die werden am Anfang direkt vom Bausparvertrag abgezogen, Ihr startet sozusagen mit einem negativen Guthaben und müsst das erstmal auffüllen. So das der Zins, der hier dabei rauskommt, niedriger liegt, so bei 0,5-1%. Im Endeffekt läuft es also drauf hinaus dass der Bausparvertrag im Zins sogar noch unter dem Zins des Tagesgeld bleibt.

Weiterer Nachteil ist die kurze Tilgungszeit von 11-12 Jahre. Das führt dazu, dass die Rückzahlung sehr schnell erfolgen muss und damit die Rückzahlungsrate sehr hoch ist. Das ist dann natürlich schlecht wenn man bei einer Immobilienfinanzierung durch das Darlehen bei der Bank ohnehin schon sehr knapp an Liquidität ist. Deswegen macht ein Bausparvertrag mit schneller Rückzahlung eine Finanzierung sehr anstrengend.

Neben den negativen Seiten gibt es aber auch positive Seiten eines Bausparvertrages. Der erste Punkt hat auch wieder etwas mit der Bank zu tun. Denn ich kann den ganzen Betrag, also sowohl das eigentliche Eigenkapital als auch das Darlehen bei der Bank als Eigenkapital einbringen. Das liegt schlicht und einfach daran, dass die Bausparkasse im Falle einer Zwangsversteigerung der Bank den Vortritt lässt und sagt: „Du nimmst als erstes das Geld, was Du dem Schuldner geliehen hast, und die Bausparkasse hält sich da zurück. Damit ist das Risiko für die Bank nicht höher und Du als Anleger und als Darlehensnehmer bekommst einen besseren Zins bei der Bank. Vorteil eins.

Vorteil zwei ist, das Bauspardarlehen kannst Du relativ schnell wieder zurückzahlen bzw. kannst Du zurückzahlen wenn Du Einmaleinnahmen hast, z.B. einen Bonus bei der Arbeit oder eine Erbschaft, dann kannst Du das Darlehen schneller zurückzahlen als bei einer Bank und bist damit auch entsprechend schneller fertig. Das ist der zweite Vorteil.

Und der dritte Vorteil, das ist eigentlich der wichtigste, das ist der Vorteil, dass der Darlehenszins schon jetzt fixiert wird im Jahr 2016 obwohl Du erst das Bauspardarlehen sagen wird im Jahr 2023/24 antreten wirst. Wir befinden uns im Moment in einer Niedrigzinsphase, d.h. im Moment gibt es sehr zinsgünstige Darlehen. Wir wissen aber nicht, wie das im Jahr 2023/24 der Fall sein wird. Wenn Du Dir heute also diesen niedrigen Zins sicherst und die Zins bis 2023/24 gestiegen sind, dann kann sich der Bausparvertrag gelohnt haben, weil Du ein sehr zinsgünstiges Darlehen bekommst. Ob das so ist weiß ich nicht, ich persönlich halte das für relativ wahrscheinlich das wir bis dahin diese sehr intensive Niedrigzinsphase verlassen müssen. Die Amerikaner haben schon angefangen, die Europäer müssen irgendwann nachziehen. Aber das ist im Grunde die Hauptvoraussetzung dafür, dass sich ein Bausparvertrag lohnt. Insofern, wenn Du für diesen Zeitraum also tatsächlich vorhast Dir eine Eigenheim zuzulegen, dann kann Bausparen tatsächlich Sinn machen, dann wenn die Zinsen steigen.

Ok, ich hoffe das hat Euch als Einschätzung geholfen. Falls ihr noch andere Fragen habt, falls Ihr Fragen dazu habt, schreibt Sie unters Video, sagt uns welche Themen noch für Euch interessant sind. Folgt uns auf Youtube und auf Facebook und ansonsten sehen wir uns beim nächsten Video. Bis dahin.

Vier Gründe, warum Du vielleicht doch keine Immobilie kaufen solltest

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Die eigene Wohnung oder das eigene Haus als Geldanlage boomt. Die Zinsen sind niedrig und das Barvermögen der Deutschen hoch. Das Resultat: Die Zahl der Baugenehmigungen steigt stetig und laut einer aktuellen Studie halten 78 Prozent der Deutschen die Immobilie für die am meisten geeignete Form der Altersvorsorge (Seite 10). Gleichzeitig ist die Zahl der deutschen Aktienbesitzer im Jahr 2014 um eine halbe Million gesunken.

Knapp vier Fünftel der Deutschen kann also nicht irren? Nunja. Sieht man sich die Statistik an, ist zumindest klar, dass wir hierzulande die Gefahr von Aktien deutlich überschätzen und die von Immobilien deutlich unterschätzen. Hier sind ein paar Gründe, warum.

1. Abschlusskosten fressen das Eigenkapital

Wir regen uns darüber auf, wenn ein Aktienfonds fünf Prozent unseres Geldes als Ausgabeaufschlag nimmt. Aber bei einer Immobilie zahlen wir alleine schon zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Makler- und Notarkosten, die schnell so hoch werden, dass das gesamte Eigenkapital aufgebraucht ist, bevor der erste Stein des eigenen Hauses bezahlt ist. So gut wie alle unabhängigen Experten raten inzwischen, vor allem wegen der hohen Kosten auf teure Aktienfonds zu verzichten und stattdessen lieber in günstigere ETFs zu investieren. In der Immobilienwelt gibt es eine solche Alternative mit viel niedrigeren Gebühren nicht.

2. Alles auf eine Karte

Dafür ist eine Immobilie aber doch viel stabiler im Wert als ein Aktien-Depot? Oft ja, aber sicher ist das lange nicht. Auch wenn die durchschnittlichen Immobilienpreise oft sehr stabil erscheinen, einzelne Wohnungen und Häuser schwanken durchaus stärker im Wert. Nur weiß keiner, wie groß diese Schwankungen sind, bis man tatsächlich versucht, einen Käufer zu finden. Es kommt gar nicht so selten vor, dass eine Immobilie dann plötzlich doch keinen Käufer zum gewünschten Preis findet und keiner mehr so genau nachvollziehen kann, warum eigentlich. Wer dann ein Aktien-Depot hat, der hat meistens dutzende oder sogar hunderte verschiedene Werte dort liegen und kann einzelne fallende Kurse verkraften. Bei der Immobilie ist das ganze Geld in einem Objekt gebunden und damit auf Gedeih und Verderb an dessen Wertentwicklung gekoppelt.

3. Drei Prozent Verlust sind in Wirklichkeit 30 Prozent Verlust

Dazu kommt: Wer in Aktien investiert, legt in der Regel nicht mehr Geld an, als er auch tatsächlich hat. Und sollte das auch auf keinen Fall tun. Bei der Immobilie läuft das anders. Ein Beispiel: Anstatt 30.000 Euro zu nehmen und in ein Depot zu stecken, nimmt jemand einfach noch einen Kredit über 270.000 Euro auf und kauft ein Haus für 300.000 Euro. Selbst, wenn es keine Nebenkosten gäbe und der volle Betrag wirklich ins Haus fließen würde, wäre das noch ein Riskantes Geschäft. Denn fällt der Hauspreis um nur drei Prozent, dann entspricht das mal eben 9000 Euro. Das Eigenkapital, das nach Abbezahlen des Kredits noch übrig wäre, hat sich auf 21.000 Euro oder um 30 Prozent reduziert. Beim Aktiendepot würde selbst ein Wertverfall von 20 Prozent nur einem Verlust von 6000 Euro entsprechen – weil für das Depot das eigene Vermögen nicht künstlich durch einen Kredit verlängert werden würde.

4. Grundstücke werden mehr wert, nicht Häuser

Als unsere Eltern und Großeltern ihre Häuser gekauft haben, war bauen nicht besonders teuer. Sie haben vielleicht ein Fünftel oder ein Viertel ihres Geldes in das eigentliche Haus gesteckt und den Rest ins Grundstück. Und das war gut so. Denn während das Haus immer mal wieder renoviert werden musste und die Einrichtung nach und nach vergilbte, gewann das Grundstück völlig unabhängig von seiner Bebauung so gut wie jedes Jahr an Wert. Unsere Großeltern haben also aus Investorensicht vieles richtig gemacht: Einen Großteil des Geldes in steigende Werte stecken und nur einen kleinen Teil in die Geld fressende Immobilie selbst.

Heute hat sich dieses Verhältnis umgekehrt. Immer größere Häuser auf immer kleineren Grundstücken sorgen dafür, dass inzwischen in der Regel 75 bis 80 Prozent des Kaufpreises für die Immobilie und nur der kleine Rest für das Grundstück gezahlt werden. Selbst, wenn das Grundstück weiter an Wert gewinnt, ist die Immobilie selbst ein großer Kostenblock. Bei diesem Verhältnis funktioniert auch die alte Faustregel nicht mehr, dass man ein Prozent des Kaufpreises pro Jahr sparen sollte, um Instandhaltungen zu bezahlen. Inzwischen reden wir eher vom Doppelten bis Dreifachen dieses Preises.

Das KLAR+ Fazit: Das eigene Haus oder die eigene Wohnung sind immer noch eine gute Sache. Vor allem disziplinieren sie beim Sparen, denn ein Aktiendepot ist deutlich schneller aufgelöst als ein Haus verkauft. Trotzdem ist vielen aber das Risiko gar nicht bewusst, dass sie mit dieser Investition eingehen.

Image courtesy of Fantastista at FreeDigitalPhotos.net

DEN RICHTIGEN RIESTER HABEN

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Riesterempfehlung: Je jünger, desto Fondssparplan.
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Als meine Mutter vor kurzem die Idee hatte, in den letzten paar Jahren vor ihrer Rente noch „zu riestern“, habe ich sie mit einer klaren Empfehlung zur Bank geschickt: Schließe keine Rentenversicherung ab, sondern lieber einen Banksparplan. Da bekommst Du noch ein paar Jahre lang die Riester-Förderung, und Deine Bank behält so gut wie keine Gebühren ein. Bei der Bank, so erzählte sie später, hätte sie trotzdem fast einen Riester-Bausparvertrag unterschrieben. Ein Produkt, das für ihre Lebenssituation absolut unpassend gewesen wäre – für die Bank aber deutlich lukrativer.

So geht es in Deutschland vielen Sparern: Sie wollen fürs Alter vorsorgen und dabei die staatlichen Riester-Vergünstigungen mitnehmen. Aber um wirklich das Meiste aus der Förderung herauszuholen, reicht es nicht, irgendeinen Riester-Vertrag zu unterschreiben. Damit nicht die Bank, sondern wirklich Du am meisten von den staatlichen Zuschüssen profitierst, solltest Du zumindest diese vier Riester-Arten grundsätzlich unterscheiden können.

1. Die Riester-Rentenversicherung

Wie diese Infografik des Arbeitsministeriums uns zeigt, ist die Riester-Versicherung das mit Abstand beliebteste Produkt bei Riester-Sparern. Oder doch bei den Beratern? Zumindest wir bei KLAR+ kennen eigentlich kaum eine Situation, in der wir nicht eine andere Riester-Variante empfehlen würden. Zwar garantiert diese Riester-Art eine Mindest-Rendite, diese ist allerdings sehr klein und wird zusätzlich noch durch überdurchschnittlich hohe Verwaltungskosten geschmälert. Hinzu kommt, dass die Verträge in der Regel gezillmert sind (Link). Dadurch fallen die Kosten schon sehr früh während der Vertragslaufzeit an, was einen späteren Wechsel in eine andere Vorsorgeart vergleichsweise teuer macht.

2. Der Riester-Fondssparplan

Hier wird Dein Geld regelmäßig in Investmentfonds angelegt. Der Vorteil ist, dass Deine Aktienquote im Vergleich zur klassischen Rente höher ist und damit die Chance auf eine höhere Rendite. Eine Beitragsgarantie gibt es auch hier. Achte darauf, keinen gezillmerten Vertrag auszuwählen. Noch mehr Gebühren sparen kannst Du, wenn Du in ETFs anlegst. Was das heißt, haben wir in diesem Blogpost schon erklärt.

Fondssparpläne lohnen sich vor allem dann, wenn Dein Riester-Vertrag noch fünf Jahre oder länger läuft. Bei kürzeren Laufzeiten ist es eventuell sinnvoller, eine Alternative mit geringerem Aktienanteil zu wählen.

3. Der Riester-Banksparplan

Eigentlich die simpelste Riester-Form, trotzdem ist sie die am wenigsten populäre. Unter dem Strich wird Dein Geld einfach wie ganz normales Festgeld angelegt, also auf einem Konto mit einem festen Zins. Gegen den Banksparplan spricht, dass der Festzins meist sehr niedrig ist. Dafür spricht aber, dass er so gut wie keine Gebühren kostet. Besonders, wer sehr kurzfristig anlegen möchte, ist hier also gar nicht so schlecht bedient. Wer kurz vor der Rente steht und noch keinen Riester-Vertrag hat, kann zum Beispiel einen Banksparplan abschließen und nur so viel dort einzahlen, dass er gerade so die maximale Riester-Förderung erhält. Dann sammelst Du zwar keine große Rendite ein, kannst aber die staatlichen Zuschüsse fast ohne weitere Gebühren mitnehmen.

4. Der Wohn-Riester

Zunächst: Eigentlich gibt es nicht nur eine einzige Art des Wohn-Riester, sondern verschiedene varianten. Die üblichsten sind, dass Dein Bausparvertrag oder die Rückzahlung deines Immobilienkredits gefördert werden. Eigentlich eine gute Idee. Trotzdem ist der Wohn-Riester unserer Meinung nach weniger sexy, als viele ihn finden. Das hat mehrere Gründe:

– Du kannst die geförderte Immobilie nicht vermieten

– Die steuerfreie Förderung muss während der Rente versteuert werden. Der Wohn-Riester erhöht also Deine Steuerlast, wenn Du mal in Rente gehst. Dafür musst Du vorsorgen, was viele Sparer gerne mal vergessen oder vor sich herschieben.

– Sowohl ein Riester-Bausparvertrag als auch ein Riester-Darlehen laufen meistens nicht bis zur Rente. Du musst also anschließend noch einmal einen komplett neuen (Spar-)Vertrag abschließen, wenn Du weiter von der staatlichen Förderung profitieren möchtest.

– Speziell bei Riester-Darlehen ist die Konkurrenz am Markt nicht so hoch, die Zinsen also meistens etwas höher – was schlecht ist für den Kunden.

Das KLAR+ Fazit: Vor allem für junge Kunden lohnt sich fast immer ein Fondssparplan ohne Versicherungen am meisten. Noch besser ist es, wenn dort auch ETFs bespart werden können. Der Wohn-Riester ist zwar eigentlich eine gute Sache, zwingt jedoch dazu, sich nach dessen Ablauf noch einmal neu umzuschauen. Außerdem ist es oft schwieriger, ein Riester-Darlehen zu gleich guten Konditionen zu bekommen wie ein  normales.

 

 

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EU SENKT KREDITKARTEN-GEBÜHREN – UND MACHT SIE DESHALB VIELLEICHT TEURER

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Eigentlich soll der EU-Beschluss zu Kreditkarten es billiger machen, mit die beliebten Zahlungsmittel einzusetzen. Frühestens ab September werden die Kosten pro Transaktion stärker gedeckelt, die die Kreditkarten-Unternehmen von den Einzelhändlern verlangen können, wo ihre Karten eingesetzt werden. Für Endverbraucher heißt das aber nicht unbedingt günstigere Preise, sondern eventuell sogar höhere. Warum das so ist, erklärt unter anderem N24 in einem kompakten Überblick.

Die geplanten Limits liegen bei 0,3 Prozent der gezahlten Summe für Kreditkarten und 0,2 Prozent bei Debitkarten, zu denen zum Beispiel auch EC-Karten gehören. Das liegt deutlich unter den Werten, die bisher üblich sind. In Deutschland liegt das Limit bei Kreditkarten-Zahlungen zum Beispiel bei stolzen 1,8 Prozent.

Trotzdem muss es künftig für Verbraucher trotzdem nicht günstiger werden. Denn die Gebühren, um die es hier geht, zahlt der Verkäufer. Zwar sagen zum Beispiel Verbraucherschützer, dass die Händler das gesparte Geld durch niedrigere Preise an ihre Kunden weiter geben, sicher ist das aber nicht. Außerdem könnte es an ganz anderer Stelle plötzlich teurer werden. Denn die Kreditkarten-Firmen bekommen durch die neue Regelung definitiv weniger Geld. Und die haben noch eine ganz andere Möglichkeit, diese Verluste zumindest teilweise wieder auszugleichen: Bei der Jahresgebühr, die sie von ihren Kunden verlangen.

WIE BANKEN MIT DEINER BEQUEMLICHKEIT MILLIARDEN VERDIENEN

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Wenn eine Bank einer anderen kurzfristig Geld leiht, verlangt sie dafür aktuell meist Zinsen von weniger als 0,1 Prozent. Wenn sie Dir kurzfristig Geld leiht, ist es sehr wahrscheinlich, dass sie von Dir mindestens das Hundertfache verlangt. Insbesondere in der aktuellen Niedrigzins-Phase gilt: Der Dispokredit ist verführerisch, weil er so einfach zu haben ist. Aber diese Bequemlichkeit lassen die Banken sich extrem teuer bezahlen.

In der Frankfurter Allgemeinen Zeitung schreibt Autor Franz Nestler, dass die Deutschen zwar immer weniger ihren Dispokredit in Anspruch nehmen, die Banken damit aber immer noch jedes Jahr geschätzt mehr als drei Milliarden Euro verdienen. Das ist deswegen möglich, weil zwar die allgemeinen Zinsen in den vergangenen Jahren extrem gefallen sind, die durchschnittlichen Dispozinsen aber immer noch um zehn Prozent liegen.

Immerhin: Immer mehr Banken verzichten zumindest auf noch höhere Zinsen, falls ihre Kunden ihr Dispo-Limit überschreiten. Das berichtete vor kurzem unter anderem das Handelsblatt. Bei den hohen Zinsen für den Kredit selbst bleibt es aber.

Der wichtigste Tipp für Bankkunden lautet deshalb: Es ist besser, Erspartes aufzubrauchen, als den Dispokredit zu beanspruchen. Das hat zwei positive Effekte. Erstens sparst Du die teuren Zinsen und musst dafür nur auf in der Regel viel geringere Zinszahlungen auf das Vermögen verzichten. Und zweitens zwingt es zu mehr Disziplin. Ein schrumpfendes Sparkonto fühlt sich oft schlechter an als ein Girokonto, das im Minus steht.

Bauboom: Der Staat kassiert mit

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Die eigene Immobilie ist bei vielen Deutschen der größte Baustein der privaten Altersvorsorge. In den vergangenen Jahren sind die Kreditkosten für deren Finanzierung immer weiter gesunken. Gleichzeitig steigt jedoch ein anderer Kostenfaktor rasant: Länder, Kommunen, Makler und Notare kassieren inzwischen teilweise zehn Prozent und mehr vom gesamten Kaufpreis.

Wie stark der Staat Bauherren und Käufern von Immobilien inzwischen in die Tasche greift, hat das Handelsblatt gestern schön zusammengefasst. Seit neun Jahren können die Bundesländer zum Beispiel selbst festlegen, wie hoch die Grunderwerbssteuer bei ihnen ist – und haben dieses Privileg fast alle genutzt. Teilweise hat sich der Steuersatz in der kurzen Zeit beinahe verdoppelt.

Dazu kommen die Kommunen, die nach dem Kauf zuschlagen. Die Grundsteuer muss regelmäßig gezahlt werden und ist für Städte und Kommunen ein berechenbares Einkommen. So einfach zieht es sich schließlich nicht aus dem eigenen Haus oder der eigenen Wohnung aus, auch dann, wenn das etwas mehr kostet.

Diese Beispiele zeigen, dass man sich nicht nur Gedanken über Finanzierung und Wohnort machen sollte, bevor man eine Immobilie kauft. Auch die Steuergesetze am jeweiligen Standort spielen eine große Rolle. Für jede Absicherung, Finanzierung und jeden Kauf-Vorgang gibt es oft unterschiedliche Regelungen, die alle zusammen spielen. Eine gute Planung sollte unter anderem darauf abzielen, hier die beste Kombination herauszufinden.

ZAHLEN UND GELD SPAREN

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Manchmal ist die beste Geldanlage, welches zu zahlen. Etwa dann, wenn man noch einen offenen Kredit laufen hat – je höher verzinst, desto besser. Das rät zurzeit der Tagesspiegel in einer guten Übersicht über das, was jeder Kunde beim Finanzberater beachten sollte. Der Tipp ist durchaus ernst zu nehmen: Wer etwa zurzeit noch einen alten Kredit mit 4 oder mehr Prozent Zinsen zurückzahlt und diesen vorzeitig tilgen kann, für den kann sich das sehr lohnen. Denn anstatt das Guthaben für Mini-Zinsen von meist weniger als einem Prozent auf dem Tagesgeldkonto vergammeln zu lassen, kann man es lieber in den Kredit stecken – und so die Zahlung von 4 und mehr Prozent verhindern.

Natürlich sollte so etwas nicht einfach so geschehen, sondern als Teil einer größeren Strategie. Es ist nicht sinnvoll, alle Geldreserven aufzubrauchen, um einen Kredit zurückzuzahlen. Rund drei Nettogehälter ist zum Beispiel eine gute Faustregel dafür, wie viel man als eiserne Liquiditätsreserve zurückhalten sollte, falls einmal unerwartete  Ausgaben kommen. Außerdem gibt es weniger liquide Geldanlagen, die nicht einfach ohne Planung aufgelöst werden sollten.

Wichtig ist, keine einzelnen Entscheidungen zu treffen, sondern einen langfristigen Plan zu haben, der die gesamte Situation berücksichtigt. Nur dann kann man fundiert entscheiden, ob und wie man sein Geld anlegt, in eine Versicherung investiert oder doch lieber ausgibt – oder ob es sich nicht manchmal einfach lohnt, alte Schulden zu begleichen.