Grundwissen der Immobilienfinanzierung 3 – zeitlicher Ablauf

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Grundwissen der Immobilienfinanzierung 3 – zeitlicher Ablauf

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Der zeitliche Ablauf einer #Immobilienfinanzierung einfach erklärt
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Gerade im derzeitigen Marktumfeld ist die Konkurrenz um gute Wohnobjekte immer stärker geworden. Daher umso wichtiger: Was brauche ich, wenn ich zur Bank gehe, um eine Immobilienfinanzierung zu bekommen? Wann kann ich den Notarvertrag unterschreiben? Und wann gehört mir letztlich die Immobilie?

Transkript: Ablauf einer Baufinanzierung

Hallo zusammen hier ist wieder Alexander von KLAR+ Private Finanzen Ganz Einfach, heute mit dem dritte Teil zum Thema Grundlagen Baufinanzierung. Heute geht es um den zeitlichen Ablauf der Schritte, die rund um das Kaufdatum herum erfolgen müssen. Ich möchte Dir an Hand einer Zeitleiste erklären, was da auf Dich zu kommt, damit Du da auch keine Fehler machst.

Gut, lass uns anfangen mit der Frage: Was muss in der Vorbereitung passiert sein, damit eine Baufinanzierung überhaupt für Dich in Frage kommt? Der erste Punkt ist ganz einfach, der lässt sich aus den andere Videos ableiten: du musst das notwendige Eigenkapital zusammenbekommen. Das braucht Zeit, vom Sparen, vom Zinseszinseffekt her. Und ein Bausparvertrag z.B. braucht nun mal 5-7 Jahre, damit er sich lohnt. Das muss eingeplant werden. Deine Lebenssituation muss passen. Du musst also sowohl privat als auch beruflich so stabil sein, das man sagt, Du wirst also mindestens 5 Jahre in dem Haus wohnen. Denn andernfalls sind die Erwerbsnebenkosten so hoch, dass es sich nicht lohnt, eine Immobilie zu kaufen. Und drittens, Du musst auch die Zeit für die Suche der Immobilie mit einplanen. Der Markt ist im Moment ziemlich leer. Aber auch grundsätzlich, je nach Deinen Ansprüchen, kann es schon mal 2-3 Jahre dauern, bis Du eine Immobilie findest, die Deinen Ansprüchen genügt.

Dementsprechend fängt unsere Zeitleiste auch damit an, dass der Status erreicht ist, dass Du sagst, ok, ich habe eine Immobilie gefunden, die möchte ich haben, die möchte ich finanzieren. Und dann beginnt das Wettrennen, weil Du bist wahrscheinlich ja nicht der einzige, der die Immobilie haben will. Wer dann als erstes „Hier“ schreit, und bereit ist, den Preis zu zahlen, bekommt im Zweifel den Zuschlag. Du kannst aber erst bereit sein, den Preis zu zahlen, wenn Du ein verbindliches Finanzierungsangebot der Bank hast. Dazu brauchst Du gewisse Unterlagen, z.B. vom Haus ein Grundriss, ein Lageplan und eine Baubeschreibung. Diese drei Dinge sind bei allen Banken gefordert. Manche fordern noch mehr. Aber lass die möglichst viel vom Makler oder Verkäufer geben, damit Du die Bank möglichst schnell zufrieden stellen kannst. Dazu brauchst Du die Unterlagen zu Deiner finanziellen Situation, zu deinem Eigenkapital und Einkommensnachweise, also Steuererklärungen der letzten Jahre bei Selbständigen oder Gehaltsnachweise der letzten Monate bei Angestellten.

Du bekommst also ein Finanzierungsangebot. Wieso verbindlich? Die Rahmenbedingungen müssen so sein, dass Du nur noch unterschreiben musst, und die Bank das Angebot dann annehmen muss. Denn anderenfalls könnte es so sein, dass die Bank von der Finanzierung zurücktritt und dann entweder die Konditionen verschlechtert oder  – noch viel schlimmer – sagt, dieses Objekt können wir nicht finanzieren. Dann sitzt Du auf einem Objekt das du gekauft hast und nicht bezahlen kannst und das ist richtig teuer. Das solltest Du also vermeiden und erst wenn du dieses verbindliche Finanzierungsangebot hast, kannst Du zum Notar gehen, uns das Angebot unterzeichnen.

Der Notar trifft dann die notwendigen Vorkehrungen z.B. in der Kommunikation mit der Bank als auch bereitet er den Grundbucheintrag über eine Auflassungserklärung vor. Du kannst dann kurz darauf den Finanzierungsvertrag antreten bzw. unterschreiben. Das kannst Du natürlich erst, wenn Dir laut Notar das Haus gehört, Du kannst ja kein Darlehen auf ein Haus aufnehmen, was dir gar nicht gehört. Dann kommt es nach zwei bis drei Monaten zum Übergang von Nutzen und Lasten, also zum Eigentumsübergang. Zwei bis drei Monate das ist nur eine Richtschnur, das kann man natürlich individuell gestalten. Allerdings wird kürzer manchmal stressig, weil da sind Fristen in den Verträgen, die eingehalten werden müssen, daher dauert das üblicherweise zwei Monate.

Beim Eigentumsübergang bekommst Du den Schlüssel, der vorherige Eigentümer bekommt sein Geld. Das sollte an diesem Tag spätestens passieren, wenn nicht, ist was faul an der Sache. Das heisst aber noch nicht, dass Du im Grundbuch eingetragen bist. Das passiert erst ein paar Monate später. Denn die Gemeinden brauchen Zeit dafür, dass Sie mit Ihren Akten nachkommen, dass passiert erst ein paar Monate später. Und rein rechtlich bist Du erst dann ein vollwertiger Eigentümer. Es gibt zum Beispiel die Situation dass Du in manchen Eigentümergemeinschaften noch gar nicht mitstimmen darfst, wenn Du noch nicht ins Grundbuch eingetragen bist.

Mit dem Grundbucheintrag kannst Du Dich um folgende Dinge kümmern, die also nach dem Kauf passieren. Z.B. die Wohngebäudeversicherung. Die kannst Du einen Monat lang kündigen nachdem der Grundbucheintrag erfolgt ist. Macht man meistens nicht, sondern man lässt die Versicherung laufen bis zum Ende des Jahres, weil die Versicherung schon bezahlt ist und man bekommt das Geld nicht zurück, und schliesst dann eine neue ab.

Genauso muss Du dann jedes Jahr entscheiden, ob Du Sondertilgungen machst. Die Option hast Du Dir hoffentlich einräumen lassen in Deine Finanzierung. Und dann die Beträge, die Du über hast, in die Finazierung oder anderswo zu investieren, dass ist die Entscheidung, die Du treffen musst. Denn es kommt ja irgendwann zur Prolongation, die bestehende Zinsbindung läuft also aus und muss neu abgeschlossen werden, entweder mit der bestehenden oder einer neuen Bank. Auf jeden Fall sind dann immer noch erfahrungsgemäß so 80% des Darlehens noch da, und damit das Zinsrisiko nicht zu groß wird, musst Du dich auch darum kümmern. Bist Du dann irgendwann – ich glaube in Deutschland ist es so im Schnitt nach 22-23 Jahren – zur Tilgung des gesamten Darlehens gekommen bist. Und erst wenn die erfolgt ist, in langer Zeit, gehört Dir das Haus wirklich und die Bank hat nicht mehr einen Daumen drauf und kann mitbestimmen, was da passiert. So also der zeitliche Ablauf. Ich hoffe, es hat Dir geholfen, es hat dir gefallen. Wenn ja, schreibs unters Video, „Follow“ uns auf Facebook, abonnier den Kanal und dann sehen wir uns beim nächsten Video. Bis dann.

 

 

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