Grundwissen zur Immobilienfinanzierung (1)

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Wie viel #Eigenkapital brauchst Du für die #Baufinanzierung?
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Die Baufinanzierung ist für viele die wichtigste finanzielle Entscheidung Ihres Lebens. Wie läuft es ab, worauf musst Du achten? Wie bestimmen sich Kapitalbedarf, Beleihungswert und Finanzierungszins? Wie viel Eigenkapital brauchst Du?

Transkript: Gundlagen der Baufinanzierung

Hallo Zusammen, hier ist wieder Alexander von KLAR+ Private Finanzen Ganz einfach mit einem Video Blog. Heute zum Thema Grundlagen der Baufinanzierung. Die Baufinanzierung ist wahrscheinlich die größte finanzielle Entscheidung, die Du in Deinem Leben treffen wirst, und dementsprechend möchte ich Dich da nicht ohne ein paar gute Ratschläge reinlaufen lassen.

Ok, wir nehmen also an, dass Du eine Wohnung oder ein Haus bauen oder kaufen willst und fürs Beispiel nehmen wir mal an, dass Du dieses Haus kaufen möchtest für 500.000 €. Das ist ja mittlerweile fast ein Schnäppchen. Nichts destotrotz, 500.000 € musst Du irgendwie als Kapital mitbringen. Und das stellen wir als Block hier da, das ist sozusagen das Paket, dass du stemmen musst. Das sind 100 %. Aber das ist ja noch nicht alles. Denn – erste Information – zum Kauf gibt es natürlich auch Kaufnebenkosten. Und diese Kaufnebenkosten die sind regional von Land zu Land unterschiedlich. Denn die Bundesländer erheben eine unterschiedliche Grunderwerbssteuer, das sind 3,5 bis 6,5%. Das ist der größte Teil der Kaufnebenkosten. Dazu kommen die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch und den Notar, dass sind rund 1,5% vom Kaufpreis. Und der Makler. Der Makler nimmt auch regional unterschiedliche Sätze, zwischen 3,5 und 7% des Kaufpreises, also insgesamt kannst Du bei den Nebenkosten bei über 15% landen, wir rechnen jetzt hier mal mit 10%. Die Kaufnebenkosten kommen hier obendrauf, dass wir dann eben bei 110% landen. Damit sind wir dann bei einem Kapitalbedarf von 550.000 €

Die musste Du jetzt irgendwie zusammenbringen. Ich gehe mal davon aus, die hast Du nicht. Deswegen gehst Du zur Bank. Die Bank schaut sich Deine Immobilie an und sagt: „Kaufpreis 500.000 €, schön und gut, gerechtfertigt,  auch ein tolles Objekt, aber wenn wir später das Haus verkaufen müssen, weil Du Dein Darlehen nicht bedient hast, dann haben wir das Problem, dass wir unter Umständen die Immobilie zwangsversteigern müssen. Und in einer Zwangsversteigerung kriegt man meistens nicht den Preis, und überhaupt, wer weiß den schon, wie sich die Immobilienpreise entwickeln. Deswegen müssen wir einen Abschlag nehmen, wir können also nicht das Haus mit 500.000 € bewerten. Für unsere Bewertung, wie hoch wir das Haus Beleihen können, nehmen wir einen Sicherheitsabschlag und der liegt je nach Bank zwischen 10 und 20%. Wir rechnen jetzt hier mit einem Abschlag von 20%, also einem Beleihungswert von 80%. Also 400.000 €. Wenn Du von diesem Beleihungswert jetzt also 60% finanzierst, also 60% von 80% sind 48%, dann bekommst Du die allergünstigsten Konditionen, die sogenannten 1a Konditionen. Das sind die Konditionen, mit denen die Banken werben. Die siehst Du im Internet, die siehst Du im Schaufenster, aber die bekommst Du wie gesagt nur für einen ganz kleinen Teil von dem, was Du aufwenden musst. Je höher der Anteil vom Beleihungswert ist, den Du von der Bank finanzieren lässt, desto höher ist der Zins. Und dieser Zins der steigt nicht linear, sondern der steigt ähnlich wie exponentiell, in einer Kurve. Das ist der Zins. Je größer das Risiko für die Bank, desto größer der Zins. Bis zu dem Punkt bei dem man sagt, das bekommt die Bank auf gar keinen Fall zurück, dass sind die Kaufnebenkosten, die finanziert sie nicht. Das hat früher funktioniert, vielleicht schaffst Du es heute auch noch, wenn Du Glück hast. Aber grundsätzlich soll man davon ausgehen, dass das nicht funktioniert.

Das bestimmt dann eben die Rate, wie hoch Du Eigenkapital mit einbringen musst bzw. wie viel Eigenkapital Du dann einbringt bestimmt mit darüber, wie hoch der Zins ist, den Du dann zahlen musst. Wenn Du das Eigenkaptial einbringst, kannst Du damit das, was finanziert werden muss senken. Und hier z.B. bei einer 75% Finanzierung vom Kaufpreis ergibt sich daraus der Zins. Daher kommt wahrscheinlich auch der Mythos, dass man 20% Eigenkapital braucht, um eine Immobilie zu finanzieren. Ich wüsste nicht, wieso 20%. Wichtig ist, dass man die Kaufnebenkosten mitbringt, weil die wie gesagt mittlerweile schwer zu finanzieren sind. Darüber hinaus ist es immer gut, mehr zu haben. Je mehr Eigenkapital du mitbringst desto niedriger wird der Zins.

Wie sich jetzt aus dem Zins die Rate entwickelt, wie lange die festgeschrieben wird, wie das Darlehen verläuft usw. das erkläre ich euch nächste Woche in Teil 2 der Grundlagen der Baufinanzierung. Bis dahin folgt uns auf Facebook, abonniert diesen Kanal, damit Ihr die Fortsetzung nicht verpasst und bis zum nächsten Mal.

 

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