Grundwissen zur Immobilienfinanzierung (2)

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Grundwissen zur #Immobilienfinanzierung - #Finanzierungszins und #Rate
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Welche Faktoren bestimmen den Finanzierungszins? Woraus besteht eine Finanzierungsrate? Was ist eine Sondertilgung? Wo liegt der Unterschied zwischen Soll- und Effektivzins?

Transkript: Grundlagen der Baufinanzierung

Willkommen zurück zu Private Finanzen ganz einfach, Video Blog zu dem Thema Grundlagen der Baufinanzierung, 2. Teil. Im ersten Teil haben wir gesehen, wie der Beleihungswert den Zins beeinflusst. Und an der Stellen machen wir jetzt genau weiter mit der Rate, denn aus diesem Zins leitet sich dann eine Finanzierungsrate ab. Das ist das, was ihr monatlichen an die Bank zahlt. Und in dieser Rate sind zwei Dinge enthalten. Einerseits ist es der Zins, der wird fixiert für eine gewisse Laufzeit. 10, 15, 20 Jahre. Mittlerweile gehen sogar Finanzierungen, wo der Zins für 25 Jahre fix ist. Und die Tilgung, weil das müssen wir ja auch noch machen, wir müssen das Darlehen ja auch noch zurückzahlen. Das Verhältnis von Zins und Tilgung verschiebt sich, die Höhe der Rate bleibt gleich. Also Finanzierungsrate, der Eurowert bleibt gleich, das Verhältnis von Zins und Tilgung verschiebt sich aber. Dadurch, das ich mit jeder Rate ein bisschen was tilge, wird das Darlehen jedes Mal ein bisschen kleiner, dadurch muss ich weniger Zinsen zahlen. Dann kann ich im nächsten Monat, mit der nächsten Rate, ein bisschen mehr in die Tilgung investieren. Und das wird automatische ausgerechnet und daraus ergibt sich eben eine fixe Finanzierungsrate. Eins ist mir an der Stelle wichtig:  das Darlehen verläuft genauso wie der Zins, denn auch auf die Darlehenssumme hat die Tilgung ja Einfluss. Dementsprechend ist es so, dass die Darlehenssumme auch ungefähr so verläuft. Jetzt denken viele Menschen aber, wenn ich einen Zins auf 15 Jahre festschreibe, ist danach das Darlehen weg, das ist aber natürlich nicht so. Wenn ich mal überlege, also so ein normaler Tilgungssatz der liegt so bei 2-3 %, wenn ich das für 10-15 Jahre mache komme ich natürlich nur auf max. 40% der Rückführung. Ein Beispiel: nach 10 Jahren, wenn ich da mit 2%iger Tilgung angefangen habe, komme ich hier auf einen Wert zwischen 75-80% des Restdarlehens. Das ist immer noch da. Bis hier habe ich den Zins fix gehabt, diese 2%. Und was danach kommt, was da neu vereinbart wird mit derselben Bank oder ich kann in dem Fall auch die Bank wechseln, das ist immer noch offen. Diese Unsicherheit kann natürlich dazu führen, dass wenn der Zins in der Zwischenzeit steigt, dass dann auch die Rate steigt. Wir haben im Moment eine historische Niedrigzinsphase, dementsprechend ist es wichtig, den Zins lange festzuschreiben, auch wenn das ein bisschen mehr kostet. Denn wie gesagt, in der späteren Phase, mit der Prolongation, also der Weiterführung des Darlehens, kann es sein, dass die Zinsen wesentliche höher sind, und damit die Rate plötzlich zu einer ganz anderen, vieleicht nicht mehr tragbaren Belastung wird.

Der zweite Teil , der wichtig wird, ist das Thema Sondertilgung. Wenn ich hier noch Eigenkapital habe, über einen Bonus in der Arbeit, eine Erbschaft, wie auch immer, habe ich noch mal Eigenkapital bekommen. Diese möchte ich hier über eine Sondertilgung einführen. Und wenn ich das tue, ist es dann natürlich auch so, dass damit das zurückzuführende Darlehen sinkt und dementsprechend früher bin ich auch mit meinem Darlehen fertig. Deswegen ist dieses Sondertilgungsrecht besonders wichtig, das solltet Ihr euch auf jeden Fall in eurem Darlehen festschreiben lassen. Mittlerweile sind 5% Sondertilgung pro Jahr Marktstandard, die sollten nichts mehr extra kosten, die solltet Ihr dann auch haben.

Was haben wir jetzt  gelernt? Neben dem Beleihungswert spielt die Dauer der Zinsfestschreibung eine Rolle für die Höhe des Zins, spielt die Sondertilgung eine Rolle für den Zins. Es gibt auch noch persönliche andere Faktoren, die eine Rolle spielen. Bist Du jetzt angestellt oder selbständig, wie hoch wird das Risiko deine Illiquidität, also das Du Pleite gehst, eingeschätzt. Diese Risikofaktoren spielen natürlich eine Rolle für den Zins, der dann am Ende von der Bank angeboten wird, deswegen sind die Zinsen dann ja auch unterschiedlich. Das kannst Du aber wenig beeinflussen. Das hier sind die Kriterien, bei denen Du eine Wahl treffen kannst. Und das alles ergibt dann den Nominalzins, oder auch Sollzins, mittlerweile soll man den so nennen. Dieser Sollzins ist genau das, was in dieser Rate steckt, dieser Prozentsatz. Es gibt aber noch einen zweiten Zins, und das ist der Effektivzins, den solltet Ihr zumindest schon mal gehört haben. Der Effektivzins ist der Nominalzins + Kosten. Kosten wie z.B. einem Agio, das ihr also schon mal vorweg Zinsen zahlt oder das ihr nicht das volle Darlehen ausgezahlt bekommt, solche Dinge. Die Kosten dahinter sind alle im Effektivzins versteckt. Das will man natürlich nicht, ihr wollt die Kosten vermeiden. Nicht destotrotz wird der Effektivzins immer ein bisschen höher sein als der Nominalzins, nicht erschrecken, dass ist normal. Weil in dem Effektivzins sind auch die Kapitalkosten mit eingerechnet, die Kosten, das Ihr unterjährig schon ein Teil der Zinsen zahlt, obwohl der Zins aufs Jahr berechnet wurde. Wenn man so will zahlt ihr für die Nominalzinsbetrachtung zu früh, das bringt Kapitalkosten mit sich. Das dürften im Moment so zwischen 0,05 und 0,08 % beim derzeitigen Zinsniveau mehr sein, die durch den Effektivzins auftauchen. Das liegt wie gesagt an den Kapitalkosten, da solltet Ihr euch keine großen Gedanken machen. Wenn es darüber hinausgeht, dann müsst Ihr mal nachfragen, wenn denn dieser hohe Effektivzins herkommt. Nominalzins ist auf jeden Fall der Zins, den Ihr monatlich zahlen müsst.

Soweit erstmal. Wenn wir ein Thema vergessen haben, wenn wir irgendwo noch mehr ins Detail gehen sollen, schreibt es uns unters Video. Sagt uns das, damit wir uns da verbessern können, oder auch einfach noch eine Schicht drauflegen und noch können und noch ein Video machen. In der Zwischenzeit abonniert unseren Kanal,  folgt uns auf Facebook, liked unser Video und dann sehen wir uns, beim nächsten Mal. Bis dahin.

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