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Grundwissen der Immobilienfinanzierung 3 – zeitlicher Ablauf

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Der zeitliche Ablauf einer #Immobilienfinanzierung einfach erklärt
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Gerade im derzeitigen Marktumfeld ist die Konkurrenz um gute Wohnobjekte immer stärker geworden. Daher umso wichtiger: Was brauche ich, wenn ich zur Bank gehe, um eine Immobilienfinanzierung zu bekommen? Wann kann ich den Notarvertrag unterschreiben? Und wann gehört mir letztlich die Immobilie?

Transkript: Ablauf einer Baufinanzierung

Hallo zusammen hier ist wieder Alexander von KLAR+ Private Finanzen Ganz Einfach, heute mit dem dritte Teil zum Thema Grundlagen Baufinanzierung. Heute geht es um den zeitlichen Ablauf der Schritte, die rund um das Kaufdatum herum erfolgen müssen. Ich möchte Dir an Hand einer Zeitleiste erklären, was da auf Dich zu kommt, damit Du da auch keine Fehler machst.

Gut, lass uns anfangen mit der Frage: Was muss in der Vorbereitung passiert sein, damit eine Baufinanzierung überhaupt für Dich in Frage kommt? Der erste Punkt ist ganz einfach, der lässt sich aus den andere Videos ableiten: du musst das notwendige Eigenkapital zusammenbekommen. Das braucht Zeit, vom Sparen, vom Zinseszinseffekt her. Und ein Bausparvertrag z.B. braucht nun mal 5-7 Jahre, damit er sich lohnt. Das muss eingeplant werden. Deine Lebenssituation muss passen. Du musst also sowohl privat als auch beruflich so stabil sein, das man sagt, Du wirst also mindestens 5 Jahre in dem Haus wohnen. Denn andernfalls sind die Erwerbsnebenkosten so hoch, dass es sich nicht lohnt, eine Immobilie zu kaufen. Und drittens, Du musst auch die Zeit für die Suche der Immobilie mit einplanen. Der Markt ist im Moment ziemlich leer. Aber auch grundsätzlich, je nach Deinen Ansprüchen, kann es schon mal 2-3 Jahre dauern, bis Du eine Immobilie findest, die Deinen Ansprüchen genügt.

Dementsprechend fängt unsere Zeitleiste auch damit an, dass der Status erreicht ist, dass Du sagst, ok, ich habe eine Immobilie gefunden, die möchte ich haben, die möchte ich finanzieren. Und dann beginnt das Wettrennen, weil Du bist wahrscheinlich ja nicht der einzige, der die Immobilie haben will. Wer dann als erstes „Hier“ schreit, und bereit ist, den Preis zu zahlen, bekommt im Zweifel den Zuschlag. Du kannst aber erst bereit sein, den Preis zu zahlen, wenn Du ein verbindliches Finanzierungsangebot der Bank hast. Dazu brauchst Du gewisse Unterlagen, z.B. vom Haus ein Grundriss, ein Lageplan und eine Baubeschreibung. Diese drei Dinge sind bei allen Banken gefordert. Manche fordern noch mehr. Aber lass die möglichst viel vom Makler oder Verkäufer geben, damit Du die Bank möglichst schnell zufrieden stellen kannst. Dazu brauchst Du die Unterlagen zu Deiner finanziellen Situation, zu deinem Eigenkapital und Einkommensnachweise, also Steuererklärungen der letzten Jahre bei Selbständigen oder Gehaltsnachweise der letzten Monate bei Angestellten.

Du bekommst also ein Finanzierungsangebot. Wieso verbindlich? Die Rahmenbedingungen müssen so sein, dass Du nur noch unterschreiben musst, und die Bank das Angebot dann annehmen muss. Denn anderenfalls könnte es so sein, dass die Bank von der Finanzierung zurücktritt und dann entweder die Konditionen verschlechtert oder  – noch viel schlimmer – sagt, dieses Objekt können wir nicht finanzieren. Dann sitzt Du auf einem Objekt das du gekauft hast und nicht bezahlen kannst und das ist richtig teuer. Das solltest Du also vermeiden und erst wenn du dieses verbindliche Finanzierungsangebot hast, kannst Du zum Notar gehen, uns das Angebot unterzeichnen.

Der Notar trifft dann die notwendigen Vorkehrungen z.B. in der Kommunikation mit der Bank als auch bereitet er den Grundbucheintrag über eine Auflassungserklärung vor. Du kannst dann kurz darauf den Finanzierungsvertrag antreten bzw. unterschreiben. Das kannst Du natürlich erst, wenn Dir laut Notar das Haus gehört, Du kannst ja kein Darlehen auf ein Haus aufnehmen, was dir gar nicht gehört. Dann kommt es nach zwei bis drei Monaten zum Übergang von Nutzen und Lasten, also zum Eigentumsübergang. Zwei bis drei Monate das ist nur eine Richtschnur, das kann man natürlich individuell gestalten. Allerdings wird kürzer manchmal stressig, weil da sind Fristen in den Verträgen, die eingehalten werden müssen, daher dauert das üblicherweise zwei Monate.

Beim Eigentumsübergang bekommst Du den Schlüssel, der vorherige Eigentümer bekommt sein Geld. Das sollte an diesem Tag spätestens passieren, wenn nicht, ist was faul an der Sache. Das heisst aber noch nicht, dass Du im Grundbuch eingetragen bist. Das passiert erst ein paar Monate später. Denn die Gemeinden brauchen Zeit dafür, dass Sie mit Ihren Akten nachkommen, dass passiert erst ein paar Monate später. Und rein rechtlich bist Du erst dann ein vollwertiger Eigentümer. Es gibt zum Beispiel die Situation dass Du in manchen Eigentümergemeinschaften noch gar nicht mitstimmen darfst, wenn Du noch nicht ins Grundbuch eingetragen bist.

Mit dem Grundbucheintrag kannst Du Dich um folgende Dinge kümmern, die also nach dem Kauf passieren. Z.B. die Wohngebäudeversicherung. Die kannst Du einen Monat lang kündigen nachdem der Grundbucheintrag erfolgt ist. Macht man meistens nicht, sondern man lässt die Versicherung laufen bis zum Ende des Jahres, weil die Versicherung schon bezahlt ist und man bekommt das Geld nicht zurück, und schliesst dann eine neue ab.

Genauso muss Du dann jedes Jahr entscheiden, ob Du Sondertilgungen machst. Die Option hast Du Dir hoffentlich einräumen lassen in Deine Finanzierung. Und dann die Beträge, die Du über hast, in die Finazierung oder anderswo zu investieren, dass ist die Entscheidung, die Du treffen musst. Denn es kommt ja irgendwann zur Prolongation, die bestehende Zinsbindung läuft also aus und muss neu abgeschlossen werden, entweder mit der bestehenden oder einer neuen Bank. Auf jeden Fall sind dann immer noch erfahrungsgemäß so 80% des Darlehens noch da, und damit das Zinsrisiko nicht zu groß wird, musst Du dich auch darum kümmern. Bist Du dann irgendwann – ich glaube in Deutschland ist es so im Schnitt nach 22-23 Jahren – zur Tilgung des gesamten Darlehens gekommen bist. Und erst wenn die erfolgt ist, in langer Zeit, gehört Dir das Haus wirklich und die Bank hat nicht mehr einen Daumen drauf und kann mitbestimmen, was da passiert. So also der zeitliche Ablauf. Ich hoffe, es hat Dir geholfen, es hat dir gefallen. Wenn ja, schreibs unters Video, „Follow“ uns auf Facebook, abonnier den Kanal und dann sehen wir uns beim nächsten Video. Bis dann.

 

 

Grundwissen zur Immobilienfinanzierung (2)

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Grundwissen zur #Immobilienfinanzierung - #Finanzierungszins und #Rate
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Welche Faktoren bestimmen den Finanzierungszins? Woraus besteht eine Finanzierungsrate? Was ist eine Sondertilgung? Wo liegt der Unterschied zwischen Soll- und Effektivzins?

Transkript: Grundlagen der Baufinanzierung

Willkommen zurück zu Private Finanzen ganz einfach, Video Blog zu dem Thema Grundlagen der Baufinanzierung, 2. Teil. Im ersten Teil haben wir gesehen, wie der Beleihungswert den Zins beeinflusst. Und an der Stellen machen wir jetzt genau weiter mit der Rate, denn aus diesem Zins leitet sich dann eine Finanzierungsrate ab. Das ist das, was ihr monatlichen an die Bank zahlt. Und in dieser Rate sind zwei Dinge enthalten. Einerseits ist es der Zins, der wird fixiert für eine gewisse Laufzeit. 10, 15, 20 Jahre. Mittlerweile gehen sogar Finanzierungen, wo der Zins für 25 Jahre fix ist. Und die Tilgung, weil das müssen wir ja auch noch machen, wir müssen das Darlehen ja auch noch zurückzahlen. Das Verhältnis von Zins und Tilgung verschiebt sich, die Höhe der Rate bleibt gleich. Also Finanzierungsrate, der Eurowert bleibt gleich, das Verhältnis von Zins und Tilgung verschiebt sich aber. Dadurch, das ich mit jeder Rate ein bisschen was tilge, wird das Darlehen jedes Mal ein bisschen kleiner, dadurch muss ich weniger Zinsen zahlen. Dann kann ich im nächsten Monat, mit der nächsten Rate, ein bisschen mehr in die Tilgung investieren. Und das wird automatische ausgerechnet und daraus ergibt sich eben eine fixe Finanzierungsrate. Eins ist mir an der Stelle wichtig:  das Darlehen verläuft genauso wie der Zins, denn auch auf die Darlehenssumme hat die Tilgung ja Einfluss. Dementsprechend ist es so, dass die Darlehenssumme auch ungefähr so verläuft. Jetzt denken viele Menschen aber, wenn ich einen Zins auf 15 Jahre festschreibe, ist danach das Darlehen weg, das ist aber natürlich nicht so. Wenn ich mal überlege, also so ein normaler Tilgungssatz der liegt so bei 2-3 %, wenn ich das für 10-15 Jahre mache komme ich natürlich nur auf max. 40% der Rückführung. Ein Beispiel: nach 10 Jahren, wenn ich da mit 2%iger Tilgung angefangen habe, komme ich hier auf einen Wert zwischen 75-80% des Restdarlehens. Das ist immer noch da. Bis hier habe ich den Zins fix gehabt, diese 2%. Und was danach kommt, was da neu vereinbart wird mit derselben Bank oder ich kann in dem Fall auch die Bank wechseln, das ist immer noch offen. Diese Unsicherheit kann natürlich dazu führen, dass wenn der Zins in der Zwischenzeit steigt, dass dann auch die Rate steigt. Wir haben im Moment eine historische Niedrigzinsphase, dementsprechend ist es wichtig, den Zins lange festzuschreiben, auch wenn das ein bisschen mehr kostet. Denn wie gesagt, in der späteren Phase, mit der Prolongation, also der Weiterführung des Darlehens, kann es sein, dass die Zinsen wesentliche höher sind, und damit die Rate plötzlich zu einer ganz anderen, vieleicht nicht mehr tragbaren Belastung wird.

Der zweite Teil , der wichtig wird, ist das Thema Sondertilgung. Wenn ich hier noch Eigenkapital habe, über einen Bonus in der Arbeit, eine Erbschaft, wie auch immer, habe ich noch mal Eigenkapital bekommen. Diese möchte ich hier über eine Sondertilgung einführen. Und wenn ich das tue, ist es dann natürlich auch so, dass damit das zurückzuführende Darlehen sinkt und dementsprechend früher bin ich auch mit meinem Darlehen fertig. Deswegen ist dieses Sondertilgungsrecht besonders wichtig, das solltet Ihr euch auf jeden Fall in eurem Darlehen festschreiben lassen. Mittlerweile sind 5% Sondertilgung pro Jahr Marktstandard, die sollten nichts mehr extra kosten, die solltet Ihr dann auch haben.

Was haben wir jetzt  gelernt? Neben dem Beleihungswert spielt die Dauer der Zinsfestschreibung eine Rolle für die Höhe des Zins, spielt die Sondertilgung eine Rolle für den Zins. Es gibt auch noch persönliche andere Faktoren, die eine Rolle spielen. Bist Du jetzt angestellt oder selbständig, wie hoch wird das Risiko deine Illiquidität, also das Du Pleite gehst, eingeschätzt. Diese Risikofaktoren spielen natürlich eine Rolle für den Zins, der dann am Ende von der Bank angeboten wird, deswegen sind die Zinsen dann ja auch unterschiedlich. Das kannst Du aber wenig beeinflussen. Das hier sind die Kriterien, bei denen Du eine Wahl treffen kannst. Und das alles ergibt dann den Nominalzins, oder auch Sollzins, mittlerweile soll man den so nennen. Dieser Sollzins ist genau das, was in dieser Rate steckt, dieser Prozentsatz. Es gibt aber noch einen zweiten Zins, und das ist der Effektivzins, den solltet Ihr zumindest schon mal gehört haben. Der Effektivzins ist der Nominalzins + Kosten. Kosten wie z.B. einem Agio, das ihr also schon mal vorweg Zinsen zahlt oder das ihr nicht das volle Darlehen ausgezahlt bekommt, solche Dinge. Die Kosten dahinter sind alle im Effektivzins versteckt. Das will man natürlich nicht, ihr wollt die Kosten vermeiden. Nicht destotrotz wird der Effektivzins immer ein bisschen höher sein als der Nominalzins, nicht erschrecken, dass ist normal. Weil in dem Effektivzins sind auch die Kapitalkosten mit eingerechnet, die Kosten, das Ihr unterjährig schon ein Teil der Zinsen zahlt, obwohl der Zins aufs Jahr berechnet wurde. Wenn man so will zahlt ihr für die Nominalzinsbetrachtung zu früh, das bringt Kapitalkosten mit sich. Das dürften im Moment so zwischen 0,05 und 0,08 % beim derzeitigen Zinsniveau mehr sein, die durch den Effektivzins auftauchen. Das liegt wie gesagt an den Kapitalkosten, da solltet Ihr euch keine großen Gedanken machen. Wenn es darüber hinausgeht, dann müsst Ihr mal nachfragen, wenn denn dieser hohe Effektivzins herkommt. Nominalzins ist auf jeden Fall der Zins, den Ihr monatlich zahlen müsst.

Soweit erstmal. Wenn wir ein Thema vergessen haben, wenn wir irgendwo noch mehr ins Detail gehen sollen, schreibt es uns unters Video. Sagt uns das, damit wir uns da verbessern können, oder auch einfach noch eine Schicht drauflegen und noch können und noch ein Video machen. In der Zwischenzeit abonniert unseren Kanal,  folgt uns auf Facebook, liked unser Video und dann sehen wir uns, beim nächsten Mal. Bis dahin.