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Vier Gründe, warum Du vielleicht doch keine Immobilie kaufen solltest

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Die eigene Wohnung oder das eigene Haus als Geldanlage boomt. Die Zinsen sind niedrig und das Barvermögen der Deutschen hoch. Das Resultat: Die Zahl der Baugenehmigungen steigt stetig und laut einer aktuellen Studie halten 78 Prozent der Deutschen die Immobilie für die am meisten geeignete Form der Altersvorsorge (Seite 10). Gleichzeitig ist die Zahl der deutschen Aktienbesitzer im Jahr 2014 um eine halbe Million gesunken.

Knapp vier Fünftel der Deutschen kann also nicht irren? Nunja. Sieht man sich die Statistik an, ist zumindest klar, dass wir hierzulande die Gefahr von Aktien deutlich überschätzen und die von Immobilien deutlich unterschätzen. Hier sind ein paar Gründe, warum.

1. Abschlusskosten fressen das Eigenkapital

Wir regen uns darüber auf, wenn ein Aktienfonds fünf Prozent unseres Geldes als Ausgabeaufschlag nimmt. Aber bei einer Immobilie zahlen wir alleine schon zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Makler- und Notarkosten, die schnell so hoch werden, dass das gesamte Eigenkapital aufgebraucht ist, bevor der erste Stein des eigenen Hauses bezahlt ist. So gut wie alle unabhängigen Experten raten inzwischen, vor allem wegen der hohen Kosten auf teure Aktienfonds zu verzichten und stattdessen lieber in günstigere ETFs zu investieren. In der Immobilienwelt gibt es eine solche Alternative mit viel niedrigeren Gebühren nicht.

2. Alles auf eine Karte

Dafür ist eine Immobilie aber doch viel stabiler im Wert als ein Aktien-Depot? Oft ja, aber sicher ist das lange nicht. Auch wenn die durchschnittlichen Immobilienpreise oft sehr stabil erscheinen, einzelne Wohnungen und Häuser schwanken durchaus stärker im Wert. Nur weiß keiner, wie groß diese Schwankungen sind, bis man tatsächlich versucht, einen Käufer zu finden. Es kommt gar nicht so selten vor, dass eine Immobilie dann plötzlich doch keinen Käufer zum gewünschten Preis findet und keiner mehr so genau nachvollziehen kann, warum eigentlich. Wer dann ein Aktien-Depot hat, der hat meistens dutzende oder sogar hunderte verschiedene Werte dort liegen und kann einzelne fallende Kurse verkraften. Bei der Immobilie ist das ganze Geld in einem Objekt gebunden und damit auf Gedeih und Verderb an dessen Wertentwicklung gekoppelt.

3. Drei Prozent Verlust sind in Wirklichkeit 30 Prozent Verlust

Dazu kommt: Wer in Aktien investiert, legt in der Regel nicht mehr Geld an, als er auch tatsächlich hat. Und sollte das auch auf keinen Fall tun. Bei der Immobilie läuft das anders. Ein Beispiel: Anstatt 30.000 Euro zu nehmen und in ein Depot zu stecken, nimmt jemand einfach noch einen Kredit über 270.000 Euro auf und kauft ein Haus für 300.000 Euro. Selbst, wenn es keine Nebenkosten gäbe und der volle Betrag wirklich ins Haus fließen würde, wäre das noch ein Riskantes Geschäft. Denn fällt der Hauspreis um nur drei Prozent, dann entspricht das mal eben 9000 Euro. Das Eigenkapital, das nach Abbezahlen des Kredits noch übrig wäre, hat sich auf 21.000 Euro oder um 30 Prozent reduziert. Beim Aktiendepot würde selbst ein Wertverfall von 20 Prozent nur einem Verlust von 6000 Euro entsprechen – weil für das Depot das eigene Vermögen nicht künstlich durch einen Kredit verlängert werden würde.

4. Grundstücke werden mehr wert, nicht Häuser

Als unsere Eltern und Großeltern ihre Häuser gekauft haben, war bauen nicht besonders teuer. Sie haben vielleicht ein Fünftel oder ein Viertel ihres Geldes in das eigentliche Haus gesteckt und den Rest ins Grundstück. Und das war gut so. Denn während das Haus immer mal wieder renoviert werden musste und die Einrichtung nach und nach vergilbte, gewann das Grundstück völlig unabhängig von seiner Bebauung so gut wie jedes Jahr an Wert. Unsere Großeltern haben also aus Investorensicht vieles richtig gemacht: Einen Großteil des Geldes in steigende Werte stecken und nur einen kleinen Teil in die Geld fressende Immobilie selbst.

Heute hat sich dieses Verhältnis umgekehrt. Immer größere Häuser auf immer kleineren Grundstücken sorgen dafür, dass inzwischen in der Regel 75 bis 80 Prozent des Kaufpreises für die Immobilie und nur der kleine Rest für das Grundstück gezahlt werden. Selbst, wenn das Grundstück weiter an Wert gewinnt, ist die Immobilie selbst ein großer Kostenblock. Bei diesem Verhältnis funktioniert auch die alte Faustregel nicht mehr, dass man ein Prozent des Kaufpreises pro Jahr sparen sollte, um Instandhaltungen zu bezahlen. Inzwischen reden wir eher vom Doppelten bis Dreifachen dieses Preises.

Das KLAR+ Fazit: Das eigene Haus oder die eigene Wohnung sind immer noch eine gute Sache. Vor allem disziplinieren sie beim Sparen, denn ein Aktiendepot ist deutlich schneller aufgelöst als ein Haus verkauft. Trotzdem ist vielen aber das Risiko gar nicht bewusst, dass sie mit dieser Investition eingehen.

Image courtesy of Fantastista at FreeDigitalPhotos.net

FONDSBASIERTE RIESTER-VERSICHERUNGEN: MIT EINEM ANRUF TAUSENDE EURO SPAREN

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Mit einem Artikel auf Spiegel Online hat der Verbraucherjournalist Hermann-Josef Tenhagen für einigen Wirbel gesorgt. Während Portale wie Boerse.ARD und Versicherungsbote ihm nun vorwerfen, dort ein Riester-Startup zu sehr gelobt zu haben, wollen wir bei Klar+ den konstruktiven Weg wählen und uns um den wohl absolut unstrittigen Teil von Tenhagens Artikel kümmern – und darum, wie Riester-Sparer ihn vielleicht nutzen können.

In der Klar+ Beispielrechnung kannst Du mit der Umstellung auf ETFs mehr als 12.000 Euro sparen.

In der Klar+ Beispielrechnung kannst Du mit der Umstellung auf ETFs mehr als 12.000 Euro sparen.

Denn was er völlig zu Recht kritisiert, sind die hohen Gebühren, die in fast jeder Form des Riester-Vertrags stecken. Am meisten in der Kritik stehen dabei die so genannten Fondsgebundenen Rentenversicherungen. Denn die kassieren doppelt: Einmal bezahlst Du eine jährliche Gebühr für den so genannten „Versicherungsmantel“, also für das Produkt selbst. Dazu kommen aber noch weitere Gebühren, und zwar die Verwaltungsgebühren für die einzelnen Fonds, in die diese Versicherung wiederum investiert. Bei Aktienfonds sind diese Verwaltungsgebühren besonders hoch, in der Regel rund 1,5 Prozent der dort angelegten Summe pro Jahr.

Dabei geht es viel billiger, mit so genannten ETFs. Die Abkürzung steht für „Exchange Traded Fund“, was frei übersetzt „börsengehandelter Fonds“ bedeutet. ETFs haben keinen Fondsmanager sondern folgen einfach einem Index, zum Beispiel dem DAX. Dafür kosten sie nur einen Bruchteil der Verwaltungsgebühren. Und Langzeitstudien haben gezeigt, dass sowieso nur ein Bruchteil der Fondsmanager auf lange Sicht besser abschneiden, als ihr Vergleichsindex. Du als Anleger kannst also eine Menge Gebühren sparen, wenn Du statt in den „Deutschland-Aktienfonds“ Deiner Bank einfach in einen DAX-ETF investierst.

Alte Verträge umschichten

Was das alles mit Riester zu tun hat? Viele alte Verträge für Fondsgebundene Riester-Versicherungen wurden vor vielen Jahren abgeschlossen, ohne die Möglichkeit, das dort angelegte Geld in ETFs zu stecken. Bei vielen neuen Versicherungsverträgen gibt es diese Möglichkeit jedoch. Und deshalb fangen die Gesellschaften nun langsam an, auch für die Altverträge eine Umschichtung zu ermöglichen. Und hier kommst Du ins Spiel. Ein kurzer Anruf beim Riester-Anbieter und der einfache Satz: „Kann ich den Fonds-Anteil meiner Versicherung auch in ETFs umschichten“ können Dir viele tausend Euro sparen.

Wie viel genau es sein kann, haben wir mal beispielhaft ausgerechnet. Mal angenommen, Du hast einen Vertrag, in dem inzwischen bereits 20.000 Euro angespart sind, und in den Du jedes Jahr weitere 2.100 Euro einzahlst. Von all diesem Geld werden 30 Prozent in Aktien angelegt. Wenn ab 2016 der Aktienanteil des Riester-Vertrags jedes Jahr nur noch 0,3 Prozent statt 1,5 Prozent gebühren kostet, sind die Ersparnisse gewaltig. In unserem Beispiel gehen wir davon aus, dass der Vertrag noch bis Ende 2040 läuft. Wenn das Aktien-Portfolio in dieser Zeit eine durchschnittliche Rendite von 6,9 Prozent abwirft, beträgt die Ersparnis stolze 12.547 Euro. Und selbst bei einer durchschnittlichen Rendite von 4,9 Prozent ist die Ersparnis immer noch 8.433 Euro.

Ein Grund für diese hohen Zahlen ist der Zinseszins-Effekt. Du sparst nicht nur jedes Jahr Gebühren, Du kannst das gesparte Geld auch noch zusätzlich anlegen. Im Laufe der Jahre vermehrt es sich immer weiter und der gesparte Betrag wächst auch durch die Zinsen, die er erwirtschaftet.

Ob die Umschichtung so funktioniert und wie viel Ersparnis die Anlage in ETFs wirklich bringt, hängt von Deinem Versicherungsvertrag ab und davon, wann er geschlossen wurde. Grundsätzlich können solche Veränderungen nur mit Verträgen gemacht werden, die 2005 oder später abgeschlossen wurden. Wenn Du jedoch eine Fondsgebundene Riester-Versicherung besitzt, die nicht in ETFs investiert, solltest Du vielleicht zum Hörer greifen. Der Kurze Anruf kann Dir auf lange Sicht viel Geld bringen.