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Grundwissen der Immobilienfinanzierung 3 – zeitlicher Ablauf

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Der zeitliche Ablauf einer #Immobilienfinanzierung einfach erklärt
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Gerade im derzeitigen Marktumfeld ist die Konkurrenz um gute Wohnobjekte immer stärker geworden. Daher umso wichtiger: Was brauche ich, wenn ich zur Bank gehe, um eine Immobilienfinanzierung zu bekommen? Wann kann ich den Notarvertrag unterschreiben? Und wann gehört mir letztlich die Immobilie?

Transkript: Ablauf einer Baufinanzierung

Hallo zusammen hier ist wieder Alexander von KLAR+ Private Finanzen Ganz Einfach, heute mit dem dritte Teil zum Thema Grundlagen Baufinanzierung. Heute geht es um den zeitlichen Ablauf der Schritte, die rund um das Kaufdatum herum erfolgen müssen. Ich möchte Dir an Hand einer Zeitleiste erklären, was da auf Dich zu kommt, damit Du da auch keine Fehler machst.

Gut, lass uns anfangen mit der Frage: Was muss in der Vorbereitung passiert sein, damit eine Baufinanzierung überhaupt für Dich in Frage kommt? Der erste Punkt ist ganz einfach, der lässt sich aus den andere Videos ableiten: du musst das notwendige Eigenkapital zusammenbekommen. Das braucht Zeit, vom Sparen, vom Zinseszinseffekt her. Und ein Bausparvertrag z.B. braucht nun mal 5-7 Jahre, damit er sich lohnt. Das muss eingeplant werden. Deine Lebenssituation muss passen. Du musst also sowohl privat als auch beruflich so stabil sein, das man sagt, Du wirst also mindestens 5 Jahre in dem Haus wohnen. Denn andernfalls sind die Erwerbsnebenkosten so hoch, dass es sich nicht lohnt, eine Immobilie zu kaufen. Und drittens, Du musst auch die Zeit für die Suche der Immobilie mit einplanen. Der Markt ist im Moment ziemlich leer. Aber auch grundsätzlich, je nach Deinen Ansprüchen, kann es schon mal 2-3 Jahre dauern, bis Du eine Immobilie findest, die Deinen Ansprüchen genügt.

Dementsprechend fängt unsere Zeitleiste auch damit an, dass der Status erreicht ist, dass Du sagst, ok, ich habe eine Immobilie gefunden, die möchte ich haben, die möchte ich finanzieren. Und dann beginnt das Wettrennen, weil Du bist wahrscheinlich ja nicht der einzige, der die Immobilie haben will. Wer dann als erstes „Hier“ schreit, und bereit ist, den Preis zu zahlen, bekommt im Zweifel den Zuschlag. Du kannst aber erst bereit sein, den Preis zu zahlen, wenn Du ein verbindliches Finanzierungsangebot der Bank hast. Dazu brauchst Du gewisse Unterlagen, z.B. vom Haus ein Grundriss, ein Lageplan und eine Baubeschreibung. Diese drei Dinge sind bei allen Banken gefordert. Manche fordern noch mehr. Aber lass die möglichst viel vom Makler oder Verkäufer geben, damit Du die Bank möglichst schnell zufrieden stellen kannst. Dazu brauchst Du die Unterlagen zu Deiner finanziellen Situation, zu deinem Eigenkapital und Einkommensnachweise, also Steuererklärungen der letzten Jahre bei Selbständigen oder Gehaltsnachweise der letzten Monate bei Angestellten.

Du bekommst also ein Finanzierungsangebot. Wieso verbindlich? Die Rahmenbedingungen müssen so sein, dass Du nur noch unterschreiben musst, und die Bank das Angebot dann annehmen muss. Denn anderenfalls könnte es so sein, dass die Bank von der Finanzierung zurücktritt und dann entweder die Konditionen verschlechtert oder  – noch viel schlimmer – sagt, dieses Objekt können wir nicht finanzieren. Dann sitzt Du auf einem Objekt das du gekauft hast und nicht bezahlen kannst und das ist richtig teuer. Das solltest Du also vermeiden und erst wenn du dieses verbindliche Finanzierungsangebot hast, kannst Du zum Notar gehen, uns das Angebot unterzeichnen.

Der Notar trifft dann die notwendigen Vorkehrungen z.B. in der Kommunikation mit der Bank als auch bereitet er den Grundbucheintrag über eine Auflassungserklärung vor. Du kannst dann kurz darauf den Finanzierungsvertrag antreten bzw. unterschreiben. Das kannst Du natürlich erst, wenn Dir laut Notar das Haus gehört, Du kannst ja kein Darlehen auf ein Haus aufnehmen, was dir gar nicht gehört. Dann kommt es nach zwei bis drei Monaten zum Übergang von Nutzen und Lasten, also zum Eigentumsübergang. Zwei bis drei Monate das ist nur eine Richtschnur, das kann man natürlich individuell gestalten. Allerdings wird kürzer manchmal stressig, weil da sind Fristen in den Verträgen, die eingehalten werden müssen, daher dauert das üblicherweise zwei Monate.

Beim Eigentumsübergang bekommst Du den Schlüssel, der vorherige Eigentümer bekommt sein Geld. Das sollte an diesem Tag spätestens passieren, wenn nicht, ist was faul an der Sache. Das heisst aber noch nicht, dass Du im Grundbuch eingetragen bist. Das passiert erst ein paar Monate später. Denn die Gemeinden brauchen Zeit dafür, dass Sie mit Ihren Akten nachkommen, dass passiert erst ein paar Monate später. Und rein rechtlich bist Du erst dann ein vollwertiger Eigentümer. Es gibt zum Beispiel die Situation dass Du in manchen Eigentümergemeinschaften noch gar nicht mitstimmen darfst, wenn Du noch nicht ins Grundbuch eingetragen bist.

Mit dem Grundbucheintrag kannst Du Dich um folgende Dinge kümmern, die also nach dem Kauf passieren. Z.B. die Wohngebäudeversicherung. Die kannst Du einen Monat lang kündigen nachdem der Grundbucheintrag erfolgt ist. Macht man meistens nicht, sondern man lässt die Versicherung laufen bis zum Ende des Jahres, weil die Versicherung schon bezahlt ist und man bekommt das Geld nicht zurück, und schliesst dann eine neue ab.

Genauso muss Du dann jedes Jahr entscheiden, ob Du Sondertilgungen machst. Die Option hast Du Dir hoffentlich einräumen lassen in Deine Finanzierung. Und dann die Beträge, die Du über hast, in die Finazierung oder anderswo zu investieren, dass ist die Entscheidung, die Du treffen musst. Denn es kommt ja irgendwann zur Prolongation, die bestehende Zinsbindung läuft also aus und muss neu abgeschlossen werden, entweder mit der bestehenden oder einer neuen Bank. Auf jeden Fall sind dann immer noch erfahrungsgemäß so 80% des Darlehens noch da, und damit das Zinsrisiko nicht zu groß wird, musst Du dich auch darum kümmern. Bist Du dann irgendwann – ich glaube in Deutschland ist es so im Schnitt nach 22-23 Jahren – zur Tilgung des gesamten Darlehens gekommen bist. Und erst wenn die erfolgt ist, in langer Zeit, gehört Dir das Haus wirklich und die Bank hat nicht mehr einen Daumen drauf und kann mitbestimmen, was da passiert. So also der zeitliche Ablauf. Ich hoffe, es hat Dir geholfen, es hat dir gefallen. Wenn ja, schreibs unters Video, „Follow“ uns auf Facebook, abonnier den Kanal und dann sehen wir uns beim nächsten Video. Bis dann.

 

 

Vier Gründe, warum Du vielleicht doch keine Immobilie kaufen solltest

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Die eigene Wohnung oder das eigene Haus als Geldanlage boomt. Die Zinsen sind niedrig und das Barvermögen der Deutschen hoch. Das Resultat: Die Zahl der Baugenehmigungen steigt stetig und laut einer aktuellen Studie halten 78 Prozent der Deutschen die Immobilie für die am meisten geeignete Form der Altersvorsorge (Seite 10). Gleichzeitig ist die Zahl der deutschen Aktienbesitzer im Jahr 2014 um eine halbe Million gesunken.

Knapp vier Fünftel der Deutschen kann also nicht irren? Nunja. Sieht man sich die Statistik an, ist zumindest klar, dass wir hierzulande die Gefahr von Aktien deutlich überschätzen und die von Immobilien deutlich unterschätzen. Hier sind ein paar Gründe, warum.

1. Abschlusskosten fressen das Eigenkapital

Wir regen uns darüber auf, wenn ein Aktienfonds fünf Prozent unseres Geldes als Ausgabeaufschlag nimmt. Aber bei einer Immobilie zahlen wir alleine schon zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Makler- und Notarkosten, die schnell so hoch werden, dass das gesamte Eigenkapital aufgebraucht ist, bevor der erste Stein des eigenen Hauses bezahlt ist. So gut wie alle unabhängigen Experten raten inzwischen, vor allem wegen der hohen Kosten auf teure Aktienfonds zu verzichten und stattdessen lieber in günstigere ETFs zu investieren. In der Immobilienwelt gibt es eine solche Alternative mit viel niedrigeren Gebühren nicht.

2. Alles auf eine Karte

Dafür ist eine Immobilie aber doch viel stabiler im Wert als ein Aktien-Depot? Oft ja, aber sicher ist das lange nicht. Auch wenn die durchschnittlichen Immobilienpreise oft sehr stabil erscheinen, einzelne Wohnungen und Häuser schwanken durchaus stärker im Wert. Nur weiß keiner, wie groß diese Schwankungen sind, bis man tatsächlich versucht, einen Käufer zu finden. Es kommt gar nicht so selten vor, dass eine Immobilie dann plötzlich doch keinen Käufer zum gewünschten Preis findet und keiner mehr so genau nachvollziehen kann, warum eigentlich. Wer dann ein Aktien-Depot hat, der hat meistens dutzende oder sogar hunderte verschiedene Werte dort liegen und kann einzelne fallende Kurse verkraften. Bei der Immobilie ist das ganze Geld in einem Objekt gebunden und damit auf Gedeih und Verderb an dessen Wertentwicklung gekoppelt.

3. Drei Prozent Verlust sind in Wirklichkeit 30 Prozent Verlust

Dazu kommt: Wer in Aktien investiert, legt in der Regel nicht mehr Geld an, als er auch tatsächlich hat. Und sollte das auch auf keinen Fall tun. Bei der Immobilie läuft das anders. Ein Beispiel: Anstatt 30.000 Euro zu nehmen und in ein Depot zu stecken, nimmt jemand einfach noch einen Kredit über 270.000 Euro auf und kauft ein Haus für 300.000 Euro. Selbst, wenn es keine Nebenkosten gäbe und der volle Betrag wirklich ins Haus fließen würde, wäre das noch ein Riskantes Geschäft. Denn fällt der Hauspreis um nur drei Prozent, dann entspricht das mal eben 9000 Euro. Das Eigenkapital, das nach Abbezahlen des Kredits noch übrig wäre, hat sich auf 21.000 Euro oder um 30 Prozent reduziert. Beim Aktiendepot würde selbst ein Wertverfall von 20 Prozent nur einem Verlust von 6000 Euro entsprechen – weil für das Depot das eigene Vermögen nicht künstlich durch einen Kredit verlängert werden würde.

4. Grundstücke werden mehr wert, nicht Häuser

Als unsere Eltern und Großeltern ihre Häuser gekauft haben, war bauen nicht besonders teuer. Sie haben vielleicht ein Fünftel oder ein Viertel ihres Geldes in das eigentliche Haus gesteckt und den Rest ins Grundstück. Und das war gut so. Denn während das Haus immer mal wieder renoviert werden musste und die Einrichtung nach und nach vergilbte, gewann das Grundstück völlig unabhängig von seiner Bebauung so gut wie jedes Jahr an Wert. Unsere Großeltern haben also aus Investorensicht vieles richtig gemacht: Einen Großteil des Geldes in steigende Werte stecken und nur einen kleinen Teil in die Geld fressende Immobilie selbst.

Heute hat sich dieses Verhältnis umgekehrt. Immer größere Häuser auf immer kleineren Grundstücken sorgen dafür, dass inzwischen in der Regel 75 bis 80 Prozent des Kaufpreises für die Immobilie und nur der kleine Rest für das Grundstück gezahlt werden. Selbst, wenn das Grundstück weiter an Wert gewinnt, ist die Immobilie selbst ein großer Kostenblock. Bei diesem Verhältnis funktioniert auch die alte Faustregel nicht mehr, dass man ein Prozent des Kaufpreises pro Jahr sparen sollte, um Instandhaltungen zu bezahlen. Inzwischen reden wir eher vom Doppelten bis Dreifachen dieses Preises.

Das KLAR+ Fazit: Das eigene Haus oder die eigene Wohnung sind immer noch eine gute Sache. Vor allem disziplinieren sie beim Sparen, denn ein Aktiendepot ist deutlich schneller aufgelöst als ein Haus verkauft. Trotzdem ist vielen aber das Risiko gar nicht bewusst, dass sie mit dieser Investition eingehen.

Image courtesy of Fantastista at FreeDigitalPhotos.net

DEN RICHTIGEN RIESTER HABEN

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Riesterempfehlung: Je jünger, desto Fondssparplan.
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Als meine Mutter vor kurzem die Idee hatte, in den letzten paar Jahren vor ihrer Rente noch „zu riestern“, habe ich sie mit einer klaren Empfehlung zur Bank geschickt: Schließe keine Rentenversicherung ab, sondern lieber einen Banksparplan. Da bekommst Du noch ein paar Jahre lang die Riester-Förderung, und Deine Bank behält so gut wie keine Gebühren ein. Bei der Bank, so erzählte sie später, hätte sie trotzdem fast einen Riester-Bausparvertrag unterschrieben. Ein Produkt, das für ihre Lebenssituation absolut unpassend gewesen wäre – für die Bank aber deutlich lukrativer.

So geht es in Deutschland vielen Sparern: Sie wollen fürs Alter vorsorgen und dabei die staatlichen Riester-Vergünstigungen mitnehmen. Aber um wirklich das Meiste aus der Förderung herauszuholen, reicht es nicht, irgendeinen Riester-Vertrag zu unterschreiben. Damit nicht die Bank, sondern wirklich Du am meisten von den staatlichen Zuschüssen profitierst, solltest Du zumindest diese vier Riester-Arten grundsätzlich unterscheiden können.

1. Die Riester-Rentenversicherung

Wie diese Infografik des Arbeitsministeriums uns zeigt, ist die Riester-Versicherung das mit Abstand beliebteste Produkt bei Riester-Sparern. Oder doch bei den Beratern? Zumindest wir bei KLAR+ kennen eigentlich kaum eine Situation, in der wir nicht eine andere Riester-Variante empfehlen würden. Zwar garantiert diese Riester-Art eine Mindest-Rendite, diese ist allerdings sehr klein und wird zusätzlich noch durch überdurchschnittlich hohe Verwaltungskosten geschmälert. Hinzu kommt, dass die Verträge in der Regel gezillmert sind (Link). Dadurch fallen die Kosten schon sehr früh während der Vertragslaufzeit an, was einen späteren Wechsel in eine andere Vorsorgeart vergleichsweise teuer macht.

2. Der Riester-Fondssparplan

Hier wird Dein Geld regelmäßig in Investmentfonds angelegt. Der Vorteil ist, dass Deine Aktienquote im Vergleich zur klassischen Rente höher ist und damit die Chance auf eine höhere Rendite. Eine Beitragsgarantie gibt es auch hier. Achte darauf, keinen gezillmerten Vertrag auszuwählen. Noch mehr Gebühren sparen kannst Du, wenn Du in ETFs anlegst. Was das heißt, haben wir in diesem Blogpost schon erklärt.

Fondssparpläne lohnen sich vor allem dann, wenn Dein Riester-Vertrag noch fünf Jahre oder länger läuft. Bei kürzeren Laufzeiten ist es eventuell sinnvoller, eine Alternative mit geringerem Aktienanteil zu wählen.

3. Der Riester-Banksparplan

Eigentlich die simpelste Riester-Form, trotzdem ist sie die am wenigsten populäre. Unter dem Strich wird Dein Geld einfach wie ganz normales Festgeld angelegt, also auf einem Konto mit einem festen Zins. Gegen den Banksparplan spricht, dass der Festzins meist sehr niedrig ist. Dafür spricht aber, dass er so gut wie keine Gebühren kostet. Besonders, wer sehr kurzfristig anlegen möchte, ist hier also gar nicht so schlecht bedient. Wer kurz vor der Rente steht und noch keinen Riester-Vertrag hat, kann zum Beispiel einen Banksparplan abschließen und nur so viel dort einzahlen, dass er gerade so die maximale Riester-Förderung erhält. Dann sammelst Du zwar keine große Rendite ein, kannst aber die staatlichen Zuschüsse fast ohne weitere Gebühren mitnehmen.

4. Der Wohn-Riester

Zunächst: Eigentlich gibt es nicht nur eine einzige Art des Wohn-Riester, sondern verschiedene varianten. Die üblichsten sind, dass Dein Bausparvertrag oder die Rückzahlung deines Immobilienkredits gefördert werden. Eigentlich eine gute Idee. Trotzdem ist der Wohn-Riester unserer Meinung nach weniger sexy, als viele ihn finden. Das hat mehrere Gründe:

– Du kannst die geförderte Immobilie nicht vermieten

– Die steuerfreie Förderung muss während der Rente versteuert werden. Der Wohn-Riester erhöht also Deine Steuerlast, wenn Du mal in Rente gehst. Dafür musst Du vorsorgen, was viele Sparer gerne mal vergessen oder vor sich herschieben.

– Sowohl ein Riester-Bausparvertrag als auch ein Riester-Darlehen laufen meistens nicht bis zur Rente. Du musst also anschließend noch einmal einen komplett neuen (Spar-)Vertrag abschließen, wenn Du weiter von der staatlichen Förderung profitieren möchtest.

– Speziell bei Riester-Darlehen ist die Konkurrenz am Markt nicht so hoch, die Zinsen also meistens etwas höher – was schlecht ist für den Kunden.

Das KLAR+ Fazit: Vor allem für junge Kunden lohnt sich fast immer ein Fondssparplan ohne Versicherungen am meisten. Noch besser ist es, wenn dort auch ETFs bespart werden können. Der Wohn-Riester ist zwar eigentlich eine gute Sache, zwingt jedoch dazu, sich nach dessen Ablauf noch einmal neu umzuschauen. Außerdem ist es oft schwieriger, ein Riester-Darlehen zu gleich guten Konditionen zu bekommen wie ein  normales.

 

 

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