Vier Gründe, warum Du vielleicht doch keine Immobilie kaufen solltest

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Vier Gründe, warum Du vielleicht doch keine Immobilie kaufen solltest

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Die eigene Wohnung oder das eigene Haus als Geldanlage boomt. Die Zinsen sind niedrig und das Barvermögen der Deutschen hoch. Das Resultat: Die Zahl der Baugenehmigungen steigt stetig und laut einer aktuellen Studie halten 78 Prozent der Deutschen die Immobilie für die am meisten geeignete Form der Altersvorsorge (Seite 10). Gleichzeitig ist die Zahl der deutschen Aktienbesitzer im Jahr 2014 um eine halbe Million gesunken.

Knapp vier Fünftel der Deutschen kann also nicht irren? Nunja. Sieht man sich die Statistik an, ist zumindest klar, dass wir hierzulande die Gefahr von Aktien deutlich überschätzen und die von Immobilien deutlich unterschätzen. Hier sind ein paar Gründe, warum.

1. Abschlusskosten fressen das Eigenkapital

Wir regen uns darüber auf, wenn ein Aktienfonds fünf Prozent unseres Geldes als Ausgabeaufschlag nimmt. Aber bei einer Immobilie zahlen wir alleine schon zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Makler- und Notarkosten, die schnell so hoch werden, dass das gesamte Eigenkapital aufgebraucht ist, bevor der erste Stein des eigenen Hauses bezahlt ist. So gut wie alle unabhängigen Experten raten inzwischen, vor allem wegen der hohen Kosten auf teure Aktienfonds zu verzichten und stattdessen lieber in günstigere ETFs zu investieren. In der Immobilienwelt gibt es eine solche Alternative mit viel niedrigeren Gebühren nicht.

2. Alles auf eine Karte

Dafür ist eine Immobilie aber doch viel stabiler im Wert als ein Aktien-Depot? Oft ja, aber sicher ist das lange nicht. Auch wenn die durchschnittlichen Immobilienpreise oft sehr stabil erscheinen, einzelne Wohnungen und Häuser schwanken durchaus stärker im Wert. Nur weiß keiner, wie groß diese Schwankungen sind, bis man tatsächlich versucht, einen Käufer zu finden. Es kommt gar nicht so selten vor, dass eine Immobilie dann plötzlich doch keinen Käufer zum gewünschten Preis findet und keiner mehr so genau nachvollziehen kann, warum eigentlich. Wer dann ein Aktien-Depot hat, der hat meistens dutzende oder sogar hunderte verschiedene Werte dort liegen und kann einzelne fallende Kurse verkraften. Bei der Immobilie ist das ganze Geld in einem Objekt gebunden und damit auf Gedeih und Verderb an dessen Wertentwicklung gekoppelt.

3. Drei Prozent Verlust sind in Wirklichkeit 30 Prozent Verlust

Dazu kommt: Wer in Aktien investiert, legt in der Regel nicht mehr Geld an, als er auch tatsächlich hat. Und sollte das auch auf keinen Fall tun. Bei der Immobilie läuft das anders. Ein Beispiel: Anstatt 30.000 Euro zu nehmen und in ein Depot zu stecken, nimmt jemand einfach noch einen Kredit über 270.000 Euro auf und kauft ein Haus für 300.000 Euro. Selbst, wenn es keine Nebenkosten gäbe und der volle Betrag wirklich ins Haus fließen würde, wäre das noch ein Riskantes Geschäft. Denn fällt der Hauspreis um nur drei Prozent, dann entspricht das mal eben 9000 Euro. Das Eigenkapital, das nach Abbezahlen des Kredits noch übrig wäre, hat sich auf 21.000 Euro oder um 30 Prozent reduziert. Beim Aktiendepot würde selbst ein Wertverfall von 20 Prozent nur einem Verlust von 6000 Euro entsprechen – weil für das Depot das eigene Vermögen nicht künstlich durch einen Kredit verlängert werden würde.

4. Grundstücke werden mehr wert, nicht Häuser

Als unsere Eltern und Großeltern ihre Häuser gekauft haben, war bauen nicht besonders teuer. Sie haben vielleicht ein Fünftel oder ein Viertel ihres Geldes in das eigentliche Haus gesteckt und den Rest ins Grundstück. Und das war gut so. Denn während das Haus immer mal wieder renoviert werden musste und die Einrichtung nach und nach vergilbte, gewann das Grundstück völlig unabhängig von seiner Bebauung so gut wie jedes Jahr an Wert. Unsere Großeltern haben also aus Investorensicht vieles richtig gemacht: Einen Großteil des Geldes in steigende Werte stecken und nur einen kleinen Teil in die Geld fressende Immobilie selbst.

Heute hat sich dieses Verhältnis umgekehrt. Immer größere Häuser auf immer kleineren Grundstücken sorgen dafür, dass inzwischen in der Regel 75 bis 80 Prozent des Kaufpreises für die Immobilie und nur der kleine Rest für das Grundstück gezahlt werden. Selbst, wenn das Grundstück weiter an Wert gewinnt, ist die Immobilie selbst ein großer Kostenblock. Bei diesem Verhältnis funktioniert auch die alte Faustregel nicht mehr, dass man ein Prozent des Kaufpreises pro Jahr sparen sollte, um Instandhaltungen zu bezahlen. Inzwischen reden wir eher vom Doppelten bis Dreifachen dieses Preises.

Das KLAR+ Fazit: Das eigene Haus oder die eigene Wohnung sind immer noch eine gute Sache. Vor allem disziplinieren sie beim Sparen, denn ein Aktiendepot ist deutlich schneller aufgelöst als ein Haus verkauft. Trotzdem ist vielen aber das Risiko gar nicht bewusst, dass sie mit dieser Investition eingehen.

Image courtesy of Fantastista at FreeDigitalPhotos.net

  • BigMac

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    Guter Beitrag. Man sollte sich dieser Punkte vor der Kaufentscheidung bewusst sein. Aber eine Aussage stimmt meiner Erfahrung nach nicht: Die Faustformel „1% Instandhaltungskosten p.a.“ stimmt auch heute noch. Ich habe Einblick in die Wirtschaftspläne von einem Dutzend Objekten und bei allen passt die Faustformel im Durchschnitt über die letzten ca. 15 Jahre gesehen gut. Auch ältere Objekte kommen nur selten über 1%. Für meine eigene Wohnung (Bj. 1980) liegen die Instandhaltungskosten aktuell bei 0,7% vom damaligen Kaufpreis. Den (geschätzten) aktuellen Wert angesetzt sind es unter 0,4%.

    • klar Post author

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      Danke für die Blumen.
      Vielleicht haben wir auch einen anderes Verständnis Begriff von Instandhaltungskosten. Die größten Kostenblöcke in diesem Bereich sind ja meistens eher nicht regelmäßig. Ein neues Dach kostet ja gerne mal 10% vom Wert des Einfamilienhauses. Das verändert die Kalkulation für die letzten Jahre dann ganz wesentlich. Aber ohne höhere Dämmung und „Energiepass“ sinkt der Wert des Hauses eben.

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